<문> 서초구 서초동 역세권에 있는 1150㎡(348평)토지에 도시형 생활주택 원룸형 주택(70세대)을 지어볼 생각입니다. 준공이후 임대관리는 어떻게 해야 할까요.


<답> 임대관리는 건물관리(Property Management)와 시설관리(Facility Management)로 나뉩니다. 건물관리(PM)는 부동산관리에 경영개념이 도입된 개념으로 총수익과 비용의 분석 및 체계적인 관리를 통해 건물의 수익을 극대화하는 데 초점을 둡니다.

시설관리(FM)는 전문관리기술을 활용해서 건물을 양호한 상태로 유지하는 데 목적이 있습니다. 건물은 완공 시점부터 경제적，물리적 감가상각이 진행되는데 이에 대한 대비를 잘 해야 부동산 가치가 높게 보전됩니다.

해당 사업지는 지하철 환승역과 도심 업무지역에 위치해 있어서 입지여건이 양호한 편입니다. 내 · 외국인 비즈니스맨들의 중장기 임대형 레지던스로 운영하는 방법이 좋을 듯합니다.

호텔 · 레지던스 등을 관리하는 전문 임대업체에 위탁하는 게 유리할 것으로 보입니다. 전문업체들은 월세 개념의 임대가 정착된 외국의 임대관리 노하우를 보유하고 있어 일정 수익률을 유지하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

건물 로비에는 안내카운터를 두고 택배，우편물 보관，출입통제 등의 서비스를 제공하도록 꾸며야 합니다. 안내 카운터에서는 각종 생활안내 겸 보안지원도 해줍니다. 1층에는 레스토랑 또는 카페를 만들어서 조식 등 식사 제공이 가능하도록 합니다. 셔틀운행 및 청소，회의실 대여，사무기기 렌털，인터넷 설치 및 비즈니스센터 등을 통해 출 · 퇴근 등을 지원합니다.

세대 내부의 경우 풀옵션으로 모든 가전제품과 가구를 갖춰주는 게 좋습니다. 경우에 따라서는 주방 취사도구 및 침구도 구비해서 입주자가 몸만 들어가면 살 수 있게 만들어야 경쟁력이 있습니다. 이 서비스는 특히 1인 거주자들이 선호하는 것들입니다.

주변 원룸 · 오피스텔 등의 특성과 관리 실태를 파악해서 이들 상품과 차별화된 서비스가 가능하도록 준비해야 합니다. 서비스의 초점은 모든 내용이 수요자의 요구에 맞춰야 합니다. 인근 직장인 · 장기체류외국인 등 임차 수요가 어떤 계층인지도 확실히 파악해야 합니다. 그래야 맞춤형 서비스를 제공할 수 있기때문입니다.

임차인 선정시 실수요가 집중되는 각종 부동산 정보 및 원룸 임대 전문사이트에 되도록이면 많이 소개되도록 홍보에도 신경을 써야 합니다. 임차인들이 실물을 볼 수 있게 샘플하우스를 만들어서 예비입주자들에게 보여주는 것도 좋은 방법입니다.

앞으로 소형 임대주택의 공급이 대폭 늘어날 것으로 전망됩니다. 상품수익의 연속성을 위해서는 PM과 FM 영역이 더욱 커질 것입니다.

도시형 생활주택도 짓는 데 끝날 게 아니라 체계적 임대관리를 해서 수익을 최대한 끌어올릴 수 있는 방안을 강구해 적용해야 할 것입니다. 참고로 임대관리 용역비용은 임대수익의 5% 정도로 예상하면 됩니다.

서용식 수목건축 대표 seoys3777@naver.com