조지 클래이슨이 쓴 '바빌론 부자들의 돈 버는 지혜'를 보면 돈 버는 첫걸음은 단순히 소득이 많거나 투자를 잘하는 게 아니라고 한다. '수입보다 지출을 줄여라.그리고 저축하라'는 게 이 책의 핵심 메시지다. 단순하긴 하지만 부자가 되는 길은 결국 수입을 늘리고 지출을 줄이는 데서 시작한다.

부자들은 대부분 투자 종목을 고를 때 편식하지 않는다. 물론 부동산을 쳐다보지도 않는 부자들이 있기는 하다. 하지만 부동산은 여전히 생애재무설계에서 매우 중요한 자산 가운데 하나다.

부동산 투자의 매력은 실거주와 수익 창출이라는 두 가지 목표를 모두 달성할 수 있다는 데 있다. 실물자산을 갖고 있으므로 불경기 때 자칫 휴지조각이 될 수 있는 주식 채권 등 유가증권보다 안정성이 높다. 호경기 때 물가가 상승하더라도 자산 가격이 함께 올라가므로 인플레이션에 따른 위험을 회피할 수 있다는 것도 장점이다. 부동산 투자의 효율성을 극대화하기 위해서는 생애주기별로 차별화된 전략을 펼치는 게 바람직하다.

◆2030세대,청약통장으로 내집 마련

내집 마련을 단연 최우선 과제로 삼아야 한다. 주식이나 펀드 등에 공격적으로 투자하기보다는 예 · 적금 등 안전한 재테크로 종자돈을 불려 나가는 게 좋다. 처음 받는 월급으로 어떻게 첫 단추를 꿰느냐가 중요하다. 새내기 시절 부동산에 관심이 없다 보면 내집 마련의 꿈은 점차 멀어질 수밖에 없다.

대기업에 다니는 L씨(32)에게 지난해는 영원히 잊지 못할 해가 됐다. 직장 동기들보다 한 해 빨리 과장으로 승진한 데다 서울의 24평형짜리 아파트 청약에 당첨되는 행운을 누렸기 때문이다.

그는 신입사원 때부터 청약통장을 만들어 월급의 50% 이상을 부지런히 저축했다. L씨가 부모 도움 없이 내 집 마련에 빨리 성공한 것도 청약통장 덕이 컸다. 청약통장에 돈을 불입하면서 내집 마련에 대한 관심도 커졌다. 경제신문을 꾸준히 구독하는 등 부동산 정보 수집에도 열을 올렸다. 철저한 자금계획을 세워 종자돈을 마련해 갔다.

L씨처럼 2030세대의 경우 청약통장을 잘 활용해야 한다. 물론 최근 수도권 지역에서 늘어나는 미분양 아파트 탓에 청약통장 무용론이 제기되기도 한다. 하지만 서울 강남을 비롯해 수도권 핵심 지역에 보금자리주택(공공주택)과 민간건설 주택의 공급이 확대될 예정이어서 앞으로도 청약통장을 쓸 곳은 많은 편이다.

청약통장을 이용해 새 아파트를 분양받을 경우 우선 분양가가 적정한지,앞으로 개발호재 등 상승 여력이 있는지부터 확인해야 한다. 현재 보금자리주택 등 공공주택 공급 확대에 따라 분양가는 점차 하향 안정화 추세에 접어들고 있다. 당분간 분양가의 움직임을 관찰하면서 신중하게 청약에 나서는 게 좋다. 청약통장으로 내집 마련을 할 때는 입주시점까지의 금융비용 등 기회비용을 감안해 분양내용,중도금 등과 관련된 사항을 꼼꼼하게 체크해야 한다.

◆4050세대,부동산으로 불려라

부동산 투자가 가장 왕성한 연령층은 바로 4050세대다. 이들 중에는 과거 내집 마련에 성공해 부동산 투자에 자신감을 갖고 있는 사람들이 많다. 여윳돈이 있다고 해서 기획부동산에 속아 터무니 없는 가격에 부동산을 매입하는 사례도 적지 않다.

4050세대가 부동산 투자에서 실패하지 않으려면 자신이 잘 아는 부동산에 투자해야 한다는 점을 유의해야 한다. 상가든,토지든,주택이든 전문가의 도움을 얻어 철저한 수익 및 비용 분석을 한 뒤 투자해야 낭패를 보지 않는다.

먼저 상가에 투자할 때는 우수한 상권인지부터 검토해야 한다. 상권 활성화 여부에 따라 임대수익과 자본수익이 좌우된다. 물론 기존 상권이 유리하겠지만 앞으로 성장 가능성이 높은 신흥 상권도 가격만 적당하다면 매입해도 괜찮다.

자금계획도 철저하게 세워야 한다. 시장이 불확실한 때는 여유자금을 갖고 투자하는 게 원칙이다. 만약 대출을 끼고 투자한다면 금융비용을 감안한 임대수익이 연 4~5% 정도는 나와야 한다. 중 · 소형빌딩의 경우엔 수억원에 달하는 거액이 들어가는 만큼 세금을 비롯해 매입자금이나 수선비 등도 세심하게 따져볼 필요가 있다.
◆6070세대,부동산을 버려라

6070세대의 가장 큰 고민은 바로 부동산 처분에 있다. 노후 자금을 마련하기 위해 부동산을 팔거나 역모기지론을 받아 현금 확보를 원하는 이들은 그리 많지 않다. 시간을 충분히 갖고 자녀들에게 물려 줄 것인지,아니면 처분할 것인지 고민한다. 특히 이들 세대에서 가장 큰 이슈는 상속 및 증여다. 현행법상 최고 세율이 50%인 상속 · 증여세를 어떻게 줄일 것인지가 최대 관심사 중 하나다.

상속세를 줄이기 위해서는 미리 증여를 해두는 게 좋다. 현행법상 증여 후 10년이 지나면 상속 재산으로 합산 과세하지 않기 때문에 세금을 상당히 절감할 수 있기 때문이다. 상속 · 증여세는 누진세율을 적용하기 때문에 세금이 높은 편이다.

증여세를 줄이려면 일단 금융자산보다 부동산으로 증여하는 것이 유리하다. 부동산 가격이 싼 시점(저평가된 시점)에 증여할 경우 과세표준을 줄여 세금을 덜 낼 수 있다.

◆합법적으로 절세하라

부동산은 기본적으로 유동화가 쉽지 않은 자산이다. 따라서 객관적인 가치 평가가 어려울 때가 많다. 하지만 이 같은 특징으로 인해 합법적으로 절세할 수 있는 가능성도 커진다. 증여세를 줄이는 요령을 알아보자.

증여받는 사람(수증자)의 숫자를 늘려 증여재산 공제를 많이 받는 것도 방법이다. 증여재산공제는 가족 친족 간에 증여할 때 일정액을 공제해 주는 것을 말한다. 10년 내에 배우자로부터 증여받은 돈은 5억원까지,자녀가 부모로부터 증여받으면 3000만원(미성년자는 1500만원)까지 증여재산에서 공제돼 그만큼 세금을 줄일 수 있다.

'세대생략 증여'를 활용하는 것도 좋다. 예를 들어 할아버지의 부동산을 아버지가 아닌 손자에게 증여하게 되면 납부할 증여세에서 30%만 더 내면 된다.

'부담부 증여'도 증여세를 줄이는 훌륭한 대안이다. 대출금이나 전세금을 끼고 증여함으로써 과세표준을 줄이는 방법이다. 그러나 과세 당국이 탈세를 막고자 다양한 장치를 두고 있어 주의할 필요가 있다. 합법적인 부담부 증여를 위해 상가 오피스텔 등 수익형 부동산을 증여,자녀의 채무상환 능력을 확보해 주는 게 좋다.

고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장 koj888@hanmail.net