서울에 주택 한 채와 나대지를 갖고 있는 홍씨(54)는 은퇴 후 안정적인 노후생활 계획을 짜고 있다. 그런데 최근 눈에 띄는 기사를 발견했다. 임대 목적 원룸형 소형주택에 대한 규제를 풀겠다는 내용이다.

홍씨가 현재 규정에 따라 건물을 신축한다면 다세대 주택 8채가 가능하지만 기사 내용대로 소형주택에 대한 규제가 풀리면 30채 정도의 원룸을 지을 수 있다. 더욱이 원룸형 주택은 도시형 생활주택으로 구분돼 법률상 주택에서도 제외된다고 한다. 그렇다면 홍씨가 세무적으로 고려할 사항은 없을까.

도시형 생활주택은 1~2인 세대와 서민들의 주거 안정을 위해 도입되는 새로운 주거 형태의 건물을 의미한다. 도심에 소형주택(단지형 다세대，원룸형，기숙사형) 건립을 활성화할 수 있도록 규제를 대폭 완화하겠다는 것이다. 지역에 따라 다르겠지만 한 채당 5000만~8000만원 정도에 공급할 수 있어 건물을 신축하려는 토지소유주나 임대 목적의 투자자에게는 수익이 비교적 안정적인 주택상품이다.

하지만 세무적으로 짚고 넘어가야 할 부분이 있다. 도시형 생활주택이 세무적으로는 주택으로 판단될 수 있다는 것이다. 비록 주택법이나 다른 법률에서 도시형 생활주택을 주택에서 제외하더라도 현재 세법의 입장은 명확하게 주택으로 판단한다. 즉 도시형 생활주택을 사더라도 아파트 청약자격 등에는 영향을 주지 않더라도 양도소득세의 비과세 여부를 판단하거나 양도소득세 중과세(50% 또는 60%)에는 영향을 줄 수 있다.

이뿐만 아니라 도시형 생활주택을 임대하는 과정에서 발생하는 임대료에 대한 종합소득세도 다른 일반주택과 차별을 두지 않는다.


1주택자의 양도소득세 비과세를 판단할 때 소형주택이라는 이유로,또는 주택임대사업을 진행한다는 이유로 주택 숫자에서 제외되지 않는다. 물론 법에서 정하는 몇 가지 유형의 주택은 다른 주택의 비과세를 판단할 때 주택 숫자에서 제외되는 경우가 있다. 건설경기 부양을 위해 2009년 2월12일부터 1년간 한시적으로 양도소득세 면제 혜택을 줬던 특례아파트，법에서 정하는 일정 시점(2003년 8월1일~2011년 12월31일)에 구입한 농어가주택，1채의 상속 주택，2000년 이전에 5채 이상의 주택을 묶어 10년 이상 장기 임대한 임대주택 등은 1주택에 대한 비과세 판단시 주택 숫자에서 제외된다.

소형주택이나 임대사업에 쓰고 있는 주택이 '양도세 부과 보유주택 수'에서 제외되는 것으로 알려져 있는 이유는 아마도 중과세 대상에서 제외되기 때문일 것으로 보인다. 수도권을 제외한 지역에서 기준시가 3억원 이하의 주택은 다른 주택의 중과세 판단 때 주택 숫자에서 제외되는 경우가 있다. 지방의 기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세 대상 주택 숫자에서 제외될 수 있지만，주택의 비과세 여부를 판단할 때는 소형주택이나 임대주택도 주택 숫자에 포함된다. 이 때문에 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다.



한 때 5채 이상의 주택을 묶어 주택임대사업을 10년 이상 진행하면 양도소득세가 면제되고，다른 주택을 매각할 때도 주택 숫자에서 제외되는 경우가 있었다. 하지만 이 규정은 2000년 이전부터 계속 주택임대사업을 진행한 경우에 한해 가능한 얘기다.

도시형 생활주택은 주택의 임대소득에도 영향을 준다. 주택의 임대는 상가건물을 임대하는 경우와 비교하면 상대적으로 세금이 저렴하다. 일단 주택을 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다. 주택의 규모，주택 숫자와 상관없이 주택의 임대에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않는다. 주택을 신축해 매각하는 경우에도 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하일 때는 부가가치세가 과세되지 않는다. 결국 도시형 생활주택은 분양 또는 임대하는 과정에서 부가가치세의 부담은 전혀 없다.

문제는 임대료에 대한 종합소득세다. 주택을 월세로 임대하는 경우 1세대1주택(기준시가 9억원을 초과하는 고가주택은 제외) 보유자가 임대하면 비과세된다. 전세로 임대할 경우에는 내년부터 3채 이상의 주택으로 보증금 합계가 3억원을 초과하면 종합소득세를 내야 한다.

도시형 생활주택에 대한 투자는 반드시 세금효과를 고려해야 한다. 양도소득세 비과세，그리고 내년부터 예정돼 있는 양도소득세 중과세에도 영향을 준다. 이와 함께 종합부동산세와 재산세 등에도 직접 또는 간접적으로 영향을 주기 때문에 도시형 생활주택에 투자하거나 신축하려는 사람은 이 부분을 반드시 고려해야 한다.



장규호 기자 danielc@hankyung.com




도움말＝원종훈 세무사