정부가 23일 내놓은 미분양 주택 해소 방안은 4만채 규모의 미분양 주택을 매입하는 효과를 거두는 내용을 담고 있다.

직접적인 방법은 대한주택보증이 3조원가량의 자금을 추가로 들여 공정률 50% 이상인 준공 전 미분양 주택 2만채를 건설사들로부터 사들이는 것이다.

정부는 지방 미분양 주택부터 우선적으로 매입하고 여유가 생기면 수도권 미분양 주택으로 확대할 방침이다. 주택보증이 매입할 가격은 분양가의 50% 이하이며 건설사당 매입 한도는 1500억원 정도(1000채)로 제한됐다.

매입 방식은 환매조건부다. 예컨대 주택보증에 미분양 주택을 넘긴 건설사는 늦어도 아파트 완공 후 1년 안에 주택보증으로부터 이 주택을 되사야 한다. 이때 건설사가 부담하는 이자는 매입 금액의 연 6~7% 정도다.

재원은 주택보증의 여유 자금과 정부 차원의 자금조달을 통해 만든다는 방침이다. 국토부 관계자는 "작년 대한주택보증이 환매조건부로 사들인 미분양 주택 2조원어치 가운데 이미 7000억원 정도를 건설사들이 환매해 갔다"며 "1조원 정도의 주택보증 자금과 외부 차입으로 마련하는 2조원을 투입할 방침"이라고 밝혔다.

정부는 금융 지원과 세금 감면 등을 통해 간접적으로 총 2만채 정도의 미분양 주택을 시장에서 거둬들이는 효과를 낸다는 계획이다. 우선 세제 혜택 등을 통해 리츠나 펀드 등 금융상품에 연기금 등 기관투자가가 참여하도록 유도키로 했다. 리츠 · 펀드가 청산될 때까지 보유주택이 팔리지 않을 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입해줄 것을 약속하는 규모를 현행 5000억원에서 1조원 수준으로 확대한다.

준공 후 미분양 주택을 담보로 한 건설사의 회사채에 대해 주택금융공사가 1조원 규모(5000채 수준)의 신용을 보강해 회사채 유동화(P-CBO)를 활성화할 계획이다. 다만 현재 상장된 건설사들이 발행한 회사채 규모만도 9조1095억원에 달해 1조원으로 미약하다는 지적도 있다.

공동락 SK증권 채권 담당 애널리스트는 "대부분 어려운 건설사들이 비상장사가 많고,최근 우려가 커지고 있는 PF(프로젝트파이낸싱)는 제외된 점을 고려하면 실제 자금 지원 효과는 크지 않을 것"으로 평가했다.

김재후 기자 hu@hankyung.com