문) 은퇴가 얼마 남지 않은 직장인입니다. 5억원 정도의 자금으로 노후 대비용 상가를 알아보고 있습니다. 하지만 과거에 상가에 투자해 손해를 보고 팔아버린 적이 있어 두려움이 앞섭니다. 후회하지 않고 상가에 투자하려면 무엇이 필요한지 궁금합니다.

답) 상가는 대표적인 수익형 부동산입니다. 우선 고려해야 할 부분은 본인이 투자할 상가가 안정적 수익이 가능한지 따져보는 일입니다. 이는 우수한 입지와 우량 임차인의 선정，이 두 가지에 의해 대부분 결정됩니다. 양호한 입지는 고객의 접근성이 용이하고,점포가 눈에 잘 띄는 이른바 '가시성'이 뛰어난 곳을 일컫습니다. 가시성이 좋으려면 건물 앞쪽이 넓고 모양이 반듯해야 합니다. 횡단보도나 버스정류장 등이 인근에 있으면 유동인구 확보가 수월합니다.

입지를 분석할 때 유동 인구의 숫자에만 현혹돼서는 안 됩니다. 유동인구는 많지만,사람들이 멈추지 않고 흐르는 지역이 의외로 많기 때문입니다. 사람은 많은데 흘러버리는 장소라면 수익에 도움이 안 됩니다. 이런 곳에 투자하면 낭패를 볼 수 있습니다.

임차인을 선정할 때 장기적으로 영업을 할 수 있는 업종을 고르는 게 좋습니다. 안정적 상권형성이 이뤄지기 때문입니다. 예컨대 신도시나 택지지구의 입주 초기에는 중개업소 · 슈퍼 등의 업종이 높은 월세를 제시하며 계약을 요구하는 경우가 많습니다.

하지만 이들은 입주 초기 반짝 효과를 노리고 들어왔다 단기간에 나가는 경우가 많습니다. 이렇게 되면 점포주는 또 새 임차인을 맞아야 합니다. 당장은 수익률이 떨어지더라도 장기적으로 임차가 가능한 업종을 고르는 게 좋습니다.

상가투자를 잘 하려면 편견을 버리고 투자에 임하는 게 중요합니다. 역세권 · 대학주변과 1층 상가만 좋다는 등의 생각이 대표적입니다. 유동인구는 많겠지만,분양가격이 터무니없이 높은 경우가 많습니다. 따라서 당초 기대했던 것보다 수익률이 낮을 수 있습니다. 또 높은 임대료를 받아야 하는 부담이 생겨서 임차인을 구하기도 쉽지 않습니다.

아울러 성숙기에 들어간 상권보다는 신도시 · 뉴타운 등이 앞으로 가치상승 측면에서 유리합니다. 발품을 팔아서 맘에 드는 상가가 나왔는데,최종 투자결단이 안 선다면 전문가의 자문을 받아보는 것도 좋습니다. (02)2123－9930

장경철 < 한국창업부동산정보원 이사 >