주택시장이 침체되면서 부동산 투자자들의 발길이 오피스텔 · 상가 · 도시형 생활주택(원룸) 등 수익형 부동산으로 쏠리는 분위기다. 하지만 막상 투자를 하려니 기대 수익률도 모르겠고,절차 등이 복잡한 게 한두 가지가 아니다. 불안감도 생기면서 자신감도 없어진다. 그러다보니 투자금을 차라리 주식이나 펀드,은행의 예금,적금에 넣어둘까 하면서 갈등을 겪는 경우도 많다.

한국경제신문은 메리츠종금증권과 공동으로 수익형 부동산과 각종 금융상품의 연간 기대 수익률을 분석해봤다. 우선 상가와 오피스텔을 3년간 보유한다고 가정했다. 부동산 거래는 취 · 등록세와 양도세 재산세 등 각종 세금 종류가 많아 1년 안에 매매가 쉽지않다. 또한 매매차익(자본수익률)이나 임대수익(투자수익률)은 지역마다 층마다 규모마다 차이가 커 국토해양부가 지난 1분기에 발표한 서울시의 상업용부동산 투자수익률을 적용했다. 그 결과 상가는 자본수익률과 투자수익률이 각각 6.56%,4.60%로 나타났다. 오피스텔은 6.20%,5.86%씩으로 분석됐다.

예금 · 적금 등 은행권 금융상품은 한국은행이 발표한 지난 3월 금융기관 가중평균금리동향을 따랐다. CMA는 메리츠종금증권의 'THE CMA PLUS'의 지난 11일 금리를 적용했다. 주식형펀드와 채권형펀드 등 간접투자상품은 시장 상황이 급변하는 경우가 많아 기대 수익률 계산이 불가능한 탓에 11일까지의 1년간 해당상품의 평균 수익률을 넣었다.

모두 금융소득이 연간 4000만원을 넘지 않아 금융소득종합과세에 해당되지 않으며 오피스텔의 경우 거주용으로 등록하지 않아 1가구2주택 이상에 적용되지 않는다는 조건이다.

이러한 가정에 기반을 두고 산출한 결과에 따르면 국내 주식에 투자하는 주식형펀드의 수익률이 가장 높은 것으로 나왔다. 코스피 200지수를 추종하는 인덱스펀드의 지난 1년간 수익률은 세후 19.86%였다. 2억원을 펀드에 투자하고 지난 11일 환매했을 경우 4000만원가량을 벌었다는 얘기다. 하지만 작년에 국내외 증시가 많이 오른 데다 최근 유럽발 금융위기로 향후 증시 상황이 불투명한 점을 고려하면 이 같은 기회는 오기 힘들 것이라는 게 증권업계의 대체적인 평가다.

다음으로는 오피스텔 투자가 뒤를 이었다. 서울 시내에 2억5000만원짜리 오피스텔의 연간 임대 수익은 서울시 상업용부동산 투자수익률(5.86%)을 적용하면 1465만원이 나온다. 자본수익률(6.20%)를 대입하면 3년 뒤 이 오피스텔의 가격은 2억9944만원으로 뛴다. 여기서 취 · 등록세(1150만원) 양도세(747만원) 재산세(375만원)를 제하면 오피스텔 투자 수익률은 연 12.22%가 산출된다. 오피스텔의 가격이 그대로여서 매매차익이 없다고 계산해도 연 7.14%가 나온다.


상가는 오피스텔보다 투자 수익률이 다소 낮다. 서울 시내 2억5000만원짜리 상가의 경우 오피스텔과 같은 방식으로 계산하면 매매차익이 있을 경우엔 연 10.09%,없을 경우엔 5.13% 정도가 기대 수익률로 계산된다.

강민석 메리츠종금증권 부동산금융연구소 수석연구원은 "오피스텔과 상가 등 부동산은 입지와 규모 층에 따라 크게 차이가 난다"며 "이는 서울시 평균을 적용해 산출한 수익률로 실제로는 이보다 많이 높을 수도,낮을 수도 있다"고 말했다.

그는 "부동산은 반드시 현장방문을 통해 꼼꼼히 살펴보고 위험요소를 파악한 이후 투자결정을 해야 하고,수익형 부동산은 특히 임차인 요구사항 등에 따른 돌발변수가 많기 때문에 수익률은 낮아질 가능성이 높다"고 조언했다.

반면 은행권의 금융상품은 물가 상승률도 따라가기 버거운 것으로 나타났다. 제1금융권의 정기예금과 적금은 연 4%의 수익을 넘지 못했다. 특히 세금을 내고 나면 정기적금의 경우 연 2%대의 수익률이 나온다. 1년 이상 돈이 묶이는 것을 감안하면 권장상품으로 명단에 넣기는 힘들다는 진단이 나왔다. 은행권의 적금 등과 달리 수시로 입출금이 가능한 CMA의 수익률은 3.13%인데,역시 기준금리가 낮은 탓에 작년처럼 5% 안팎의 수익률을 기대하긴 힘든 상황이다. 작년 5월에 채권형펀드에 투자했다면 각종 세금을 공제하고 환매했을 경우 2.91%의 수익에 그쳤다.

김재후 기자 hu@hankyung.com