[수익형 부동산 투자 가이드] 도심 역세권ㆍ오피스 밀집지역 유리…

지하철 신설 9호선ㆍ7호선 주변 관심을

수익형 부동산에서 지역 · 입지는 투자성공을 좌우하는 첫번째 요소다. 임대수요가 많은 지역과 입지에 자리를 잡아야 일단 높은 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 임대수익률이 높으면 되팔기도 쉽고,나중에는 시세차익까지 얻을 수도 있다.

수익형 부동산의 대표상품인 상가 · 오피스텔 · 원룸주택(도시형 생활주택 · 고시원) 등이 모두 마찬가지다. 상가는 규모가 작은 근린상가와 아파트 단지 내 상가 등이 주목을 끌고 있다. 대형 쇼핑몰은 공급과잉에 경기침체까지 겹쳐 투자자들의 관심이 떨어진 상태다.

근린상가는 판교 · 광교신도시 등 인기 택지지구가 관심대상이다. 올 들어 50여개 상가에 4500여개 점포가 쏟아지면서 분양봇물을 이루고 있다. 도심 상업지역이나 새로 개통된 9호선 역세권 상가들을 눈여겨볼 만하다. 아파트 단지 내 상가 역시 택지지구와 100가구 이상 대단지가 유리하다.

도시형 생활주택 · 오피스텔 · 고시원 등 준주거 상품은 개발호재 지역이나 도심 역세권,공단배후지역,오피스밀집지역 등을 찾아보는 게 좋다. 서울에서는 제2롯데월드가 들어설 잠실,미디어밸리 등이 건설되는 상암동을 비롯해 신흥 지하철 노선,인천 송도 · 청라지구 등 경제자유구역,판교 등 신도시 상업지역이 유망지역으로 꼽힌다.

소형주택인 도시형 생활주택은 △역세권 등 대중교통이 편리한 지역 △대학가와 산업단지 인근 등 대중교통으로 출퇴근이 가능한 지역 △학원 밀집가 △주차장 완화구역(연면적 200㎡당 1대 적용) 등이 관심지역으로 꼽힌다. 서울은 사실 모든 지역이 도시형 생활주택의 대상지역으로 봐도 된다. 특히 2호선 벨트는 1,2인 세대가 많아 임대수요가 풍부한 곳이다. 하지만 땅값이 비싸 투자자들이 땅을 사서 개발하기는 쉽지 않다. 신설 9호선 라인(염창 · 등촌동 등),7호선 주변(특히 군자 · 구의 · 중곡)이 주목대상이다.

오피스텔도 소형주택의 입지와 비슷하지만 건물 규모가 커서 지역범위를 넓게 보는 게 좋다. 신도시나 택지지구 내 상업지역,서울 · 수도권 도시의 중심 상업지역,대학가 · 역세권 · 업무지역 등이 유리하다. 지역 · 입지를 고를 때 주의해야 할 점도 많다.

도시형 생활주택의 경우 타깃을 설정하는 게 중요하다. 토지면적은 세대 수(최소 20채~최대 300채) 및 주차장법을 확인해서 결정해야 한다. 너무 작거나 커도 문제다. 소규모 필지로 20세대에 맞출 경우 최소한 231~264㎡(70~80평)는 돼야 한다. 총 사업비에서 땅값이 60~65%를 넘으면 안 된다.

상가는 주변상황을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 역세권에서는 유사한 상가 · 점포의 포화상태 점검이 중요하다. 공급과잉이라면 후발로 들어서는 상가는 업종과 점포구성을 달리해야한다. 유동인구의 '동선'도 간과해선 안 된다. 사람들의 동선이 흘러버리는 곳보다는 잠시라도 머물 수 있는 버스정류소 등의 주변지역이 경쟁력이 있다. 또 상권경쟁이 치열한 곳보다는 신규 택지지구나 신규 개통되는 전철 · 도로 등의 인근지역을 선택하는 게 좋다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com