상가ㆍ집값 하락은 투자 기회

부동산시장에 한겨울 한파가 몰아치고 있다. 인기지역과 비인기지역의 양극화 현상은 심화되고 있다. 1990년대 초까지만 해도 부동산은 '복부인' 아줌마들의 전용 상품이었다. 어느 지역을 막론하고 아파트 토지 상가 등 종목을 가리지 않고 사두기만 하면 자본수익을 짭짤하게 맛봤던 시절이 있었다. 그런데 지난 1년 사이 부동산시장이 급변해 버렸다. 가격이 뚝뚝 떨어지면서 매수자들은 실종된 상태다. 앞으로 부동산 시장은 정부 정책 · 시장 금리 · 부동자금 등의 영향을 받으며 예민하게 반응할 전망이다.

그럼에도 불구하고 생애재무설계에서 부동산은 빼놓을수 없는 요소다. 긴 안목으로 재무설계를 할 때 부동산은 필수적이다. 이렇게 보면 현재의 부동산시장 침체를 비관적으로 볼 필요만은 없다. 오히려 싼 값에 내 집 마련이나 노후대책용 상가를 사두는 기회로 활용하면 좋다.

부동산 투자에서 염두에 둘 것은 장밋빛 손익계산은 금물이라는 점이다. 부동산 투자에는 성공보다 실패가 더 많이 도사리고 있다. 부동산 투자의 실패는 주식투자로 입은 손해와는 사정이 다르다. 가정 경제에 엄청난 고통을 주기 때문이다.

부동산 투자는 시간과의 싸움이다. 충분한 시간을 확보해야 한다. 가격에 예민해질 필요가 없으며，빨리 포기하지 말아야 한다. 또 사회적인 분위기에 편승하지 않기 위해서는 자신을 잘 통제할 줄 알아야 한다. 성공엔 공짜가 없다. 자산관리를 잘 하기 위한 중장기전략에 따른 부동산 재무설계가 필요한 이유다.

◆내집 마련으로 자신감을 얻어라

부자가 되기 위한 첫 단추는 내 집 마련이다. 청약통장 가입자가 1000만명을 넘어서고 있다. 그러나 현실적으로 내 집 마련이 쉽지만은 않다. 일반적으로 내 집 마련은 종잣돈만 있으면 성공할 수 있다고 생각한다. 하지만 내 집 마련의 성공비법은 종잣돈이 아니라，철저한 부동산 재무설계에 의한 꾸준한 학습과 과감한 실행에 있다.

근로소득이나 사업소득으로 마련한 종잣돈은 투자를 위한 준비자금이다. 그래서 하루 빨리 내 집 마련을 통해 종이자산을 실물자산으로 바꾸는 것이 중요하다. 내 집 마련은 삶의 실제 거주가치와 자본수익을 챙기는 동시에 부자가 되기 위한 첫 걸음이다.

아파트의 경우 실수요자들이 원하는 지역에는 공급이 부족하다. 반면 수도권을 비롯한 지방 지역엔 미분양 아파트가 산처럼 쌓여 있다. 옥석을 가려 집 장만 하기가 어려워지고 있다. 가격이 떨어지면 떨어질수록 실수요자들은 시장을 외면해 버린다. 매수시점을 실기하는 순간이다.

실수요자는 가격이 떨어질 때를 내 집 마련의 적기로 삼아야 한다. 가격의 오르내림에 같이 춤을 춰서는 안 된다. 가격이 더 떨어지기를 기다리다 매수시점을 놓치는 것은 영원히 내 집 마련 기회를 잃는 일이 될 수도 있다. 어차피 장만할 집이라면 자녀들의 교육환경을 비롯해 교통 및 자연환경，편의시설 등 실수요자의 여건에 맞춰 장만하면 그 뿐이다. 설령 가격이 좀 떨어졌다 해도 실망할 필요는 없다. 언제든 시장상황이 변해 오를 수도 있다.

◆은퇴 이후 준비는 상가에 관심을

부동산 시장이 급속히 세분화되면서 상가 시장도 크게는 근린상가 중심의 중 · 소형빌딩과 테마상가로 양분되고 있다. 특히 부동산의 지역별 · 종목별 차별화 현상이 뚜렷해지면서 은퇴 이후를 보장해 주는 상품이 인기를 끌고 있다.

상가에 대한 투자는 경제 흐름에 따라 급속하게 변화하고 있다. 상품이 전문화 · 고급화되면서 이를 중심으로 한 상권의 변화에도 가속도가 붙고 있다. 예전처럼 유동 인구만을 갖고 상가에 투자하던 시대는 지났다. 상가투자는 내재가치에 따른 임대수익과 지역적 특성에 다른 자본수익을 고려해 판단해야 한다. 수익성이 떨어지는 경우에는 상가를 소유하고 있는 자체가 부담이 될 수 있기 때문에 신중해야 한다.

상가는 주의할 점이 있다. 우선 상권의 활성화 여부에 따라 임대수익과 자본수익이 달라질 수 있다는 점이다. 그래서 상권의 미래가치를 따져봐야 한다. 기존 상권보다는 성장 가능성이 높은 신흥 상권을 선택하는 것이 좋다. 또 자금계획을 철저히 세워야 한다. 시장이 불확실한 때에는 여유자금을 갖고 투자하는 것이 원칙이다. 만약 대출을 끼고 투자하는 경우엔 금융비용을 감안하고도 임대수익이 4~5% 정도는 유지돼야 한다.

◆자녀에게 물려 주려면 좋은 땅을 골라라

옛날 부자들은 세대를 이어가며 땅을 물려 받았다. 물려받은 땅을 지키면서 부자의 명맥을 대대손손 이어갈 뿐,여간해서 조상이 물려준 농지를 팔고 다른 곳으로 이사를 가거나 재산을 탕진하는 법은 없었다. 물려주는 여유 즉，장기투자의 매력이다. 땅은 환가성은 떨어지지만 자본수익의 극대화와 자녀에게 물려주기 좋은 실물자산이다.

좋은 땅과 나쁜 땅의 기준은 시대에 따라 변화를 거듭하고 있다. 1970년대까지만 해도 농사짓기 좋은 땅을 최고로 쳤다. 다시 말해 행정적인 조건보다는 자연적인 조건이 우수해야 좋은 땅이었다.

그러나 경제개발이 본격화되며 도시와 공장이 들어서고 지역개발에 시동이 걸리면서 좋은 땅의 조건이 변하기 시작했다. 점점 자연적인 조건은 무시됐고，개발할 수 있는 땅이 각광을 받기 시작했다. 급기야 좋은 땅의 기준은 행정적인 조건이 우수한 땅으로 바뀌고 말았다. 수익성이 뛰어나면서 투자가치가 있는 땅이 좋은 땅이란 얘기다.

하지만 이러한 이분법적 논리는 자칫 투자실패를 불러올 수 있는 원인이 될 수 있다. 좋은 땅을 고른다는 것，투자가치가 있는 땅을 산다는 것은 경험이 많은 사람도 어려운 일이다. 그럼에도 불구, 사람들은 땅을 잘 안다고 생각한다. 더군다나 땅에 투자하는 데 누구나 전문가를 자처한다.

하지만 투자 결과를 보면 성공보다 실패하는 확률이 높다. 한 번쯤 더 생각해 보고,객관적으로 따져볼 수 있는 시간적 여유를 갖고, 토지의 기본적인 사항을 점검해야 좋은 땅을 고를 수 있다. 무엇보다 먼저 공부(토지이용계획확인서 등)를 해서 확인한 후，현장답사를 통해 미래가치가 확실한 경우 투자에 나서는 게 바람직하다.

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[부동산 투자 전략] 상가ㆍ집값 하락은 투자 기회