요즘 인천 검단지역에서는 토지보상이 한창이다. 며칠 전 이 지역에서 토지보상을 받은 사람과 얘기를 나누다 기대하지 않았던 세금을 줄여준 적이 있다. 재산세 종합부동산세 양도소득세까지 포함해 2000만원 정도의 세금을 아낄 수 있었다. 세금을 줄이는 방법은 의외로 간단했다. 조금 일찍 보상받도록 조언 한 것이다. 이달 31일 이전에 명의를 이전하는 것으로 재산세 종부세 양도세를 절감할 수 있었다.

◆잔금에 따라 각종 세금 달라져

부동산을 취득하고 보유하고 처분하는 모든 단계에서 잔금은 세금에 영향을 준다. 우선 취득세와 등록세에 영향이 미친다. 취득한 날을 기준으로 30일 이내에 취득세를 신고,납부해야 하고 60일 이내에 등기해야 하기 때문이다.

재산세와 종부세도 영향을 받는다. 현재 재산세와 종부세의 과세 기준일은 6월1일이다. 6월1일 현재의 부동산 소유자가 그 부동산에 대한 재산세와 종부세를 부담한다. 만약 매각하는 부동산에 대한 재산세와 종부세를 줄이고자 한다면 6월1일이 되기 전에 잔금을 받으면 된다. 반대로 취득하는 경우라면 6월1일이 경과된 이후에 잔금을 지급해야 적어도 구입하는 해의 재산세와 종부세를 적게 낼 수 있다.

잔금은 양도세에도 많은 영향을 준다. 1세대 1주택에 대한 양도세가 달라진다. 1주택을 3년 이상 갖고 있어야 하는데 이때 보유기간의 계산은 정확한 취득시점과 매각시점 사이의 기간을 뜻한다. 취득할 때의 잔금 지급일과 매각할 때의 잔금 수령일 사이의 기간을 보유기간으로 판단한다. 물론 잔금을 청산하기 전에 소유권을 이전,등기한다면 등기 접수일을 취득 또는 매각시점으로 보기도 하지만 잔금 청산일을 확인할 수 없는 예외적인 경우에만 적용된다.

◆보유기간도 세금에 영향 미쳐

보유기간은 비과세에만 영향을 주는 것이 아니다. 장기보유 특별공제에도 직접적인 영향이 미친다. 현재 장기보유 특별공제가 가능한 일반 부동산은 3년을 보유했으면 10% 공제해주고 매 1년이 경과할 때마다 3%씩 늘려 공제한다. 최대 30%까지 공제받을 수 있는 셈이다. 1주택만 갖고 있는 사람이 매각하는 경우에는 장기보유 특별공제 금액이 더욱 커진다. 3년부터 보유기간에 8%를 곱해 최대 80%까지 공제한다.

즉 4년이면 32%,5년이면 40%,6년이면 48%씩 공제받는다. 또 10년 이상 소유했다면 최대 80%까지 공제된다. 1주택의 경우 과세대상 매매차익이 5억원이라고 가정하면 보유기간이 1년 경과할 때마다 8000만원의 장기보유 특별공제가 늘어나고 1400만원 정도의 세금이 줄어든다. 보유기간 1년이 증가할 때마다 1400만원 정도의 양도세를 아낄 수 있는 것이다.

취득시점과 매각시점에 따라 양도세의 비과세가 달라지는 사례를 보자.홍길동씨는 10년째 보유하던 2채의 주택 중 1채를 2010년 4월에 팔았다. 나머지 한 채도 올해 6월 중으로 매각하려고 한다. 이 경우 양도소득세 비과세를 위한 3년 보유 요건과 장기보유 특별공제 요건은 1채를 소유한 상황에서 만족해야 하는지,아니면 매각하는 시점에서 1채이면 가능한지 궁금하다.

1채의 주택을 매각할 때 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 독립된 세대가 1채의 주택을 3년 이상 갖고 있어야 한다. 만약 주택이 서울과 과천,수도권 5개 신도시 지역이라면 2년 이상의 거주 요건도 필요하다. 또 원칙적으로 고가주택이 아니어야 한다.

세법에서는 1주택에 대한 비과세를 판단할 때 매각하는 순간에 비과세 요건을 만족하면 비과세가 가능한 것으로 해석한다. 다시 말해 파는 시점에 1주택이기만 하면 3년 보유와 2년 거주기간의 계산은 최초 구입한 시점부터 판단한다.

◆토지 매각시기 조절로 양도세 절감 가능

토지의 매각시기를 기준시가 고시일(매년 5월31일) 전후로 조절함으로써 양도세를 줄일 수도 있다. 새로운 고시가액이 발표되기 전에 부동산을 팔거나 고시가액이 발표된 후에 매각함으로써 양도세를 줄일 수 있다.

김갑돌씨의 사례를 보자.김씨는 서울 마포구 공덕동 토지를 6억원에 매각하려고 한다. 해당 토지는 2004년에 취득했다. 그런데 김씨의 친구로부터 2010년의 개별 공시지가가 고시되기 전에 팔라는 조언을 받았다. 개별 공시지가가 높게 고시되면 양도세가 커질 수 있다는 것이다.

양도세를 계산할 때 원칙은 실거래 가격이다. 실제 매매차익으로 양도세를 계산하므로 기준시가는 세금계산에 영향이 없을 것으로 보인다. 하지만 부동산을 취득할 당시의 계약서를 분실했거나 1984년 12월31일 이전에 부동산을 샀다면 여전히 기준시가의 영향을 받는다. 계약서를 분실했거나 취득시점이 너무 오래돼 취득가액을 확인할 수 없을 경우엔 기준시가를 이용해 취득가액을 환산한다. 실거래가의 양도가액과 취득가액은 양도할 때와 취득할 당시의 기준시가 비율과 같을 것으로 가정하고 비례식으로 취득가액을 환산해 계산한다. 부동산을 취득할 때 기준시가가 2억원이고 양도할 때의 기준시가가 3억원이라면 실거래 가격으로 환산한 취득가액은 4억원(6억원×2억원/3억원)이 된다. 즉 환산한 취득가액을 A라고 가정해 비례식(6억원:A=3억원:2억원)을 계산한 셈이다.


◆취득 · 매각 시점도 중요

환산한 취득가액은 양도하는 시점의 기준시가 영향을 많이 받는다. 양도할 당시의 기준시가가 높아지면 환산한 취득가액은 낮아지게 된다. 양도할 때와 취득할 때의 기준시가 비율은 낮아지기 때문이다. 낮아진 비율에 양도 당시의 실거래 가격을 곱해 취득가를 환산하면 당연히 취득가액은 떨어지게 된다. 하지만 개별 공시지가가 더 낮아질 가능성이 있다면 반대로 결정해야 한다. 개별 공시지가가 낮아진다면 취득할 당시와 양도할 당시의 기준시가 비율은 높아져 환산한 취득가액은 더 커지게 될 것이기 때문이다. 개별 공시지가의 상승 여부는 먼저 발표하는 표준지 공시가액을 보고 어느 정도 예측할 수 있다.

재산세와 종부세를 줄이기 위한 취득시점과 매각시점을 알아보자.재산세와 종부세는 매년 6월1일을 기준으로 세금을 납부한다. 주택을 매각하거나 취득하는 사람 입장에서는 6월1일에 민감할 수밖에 없다. 부동산을 팔려는 사람은 가급적 6월1일 전에 매각하려고 할 것이고 취득하려는 사람은 6월1일이 경과된 이후에 매입하려고 할 것이다.

하지만 분양으로 취득하는 아파트는 취득시점을 조절해 재산세를 미루는 것은 어렵다. 일반적인 분양계약서 표준약관에 완공된 아파트의 입주지정일 이후에 부과되는 재세공과금은 계약자가 부담하도록 명시돼 있어서다. 완공은 됐는데 6월1일까지 잔금을 치르지 않았다면 재산세의 납세의무자는 소유권 보전등기를 한 건설업자이겠지만 그 부담을 계약으로 떠넘긴다.

하지만 잔금을 지연시키면 종부세는 피할 수 있다. 미분양아파트에 대해서는 종부세가 일정기간 동안 부과되지 않는다. 현재 아파트가 완공됐다고 하더라도 잔금을 치르지 않은 아파트는 세법상 미분양아파트로 구분하는데 미분양아파트는 5년간 종부세 과세 대상에서 제외된다.

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