[조성근의 부동산 돋보기] 무상지분율의 함정…높게 부르고 바꾸면 그만

재건축 인허가 단계서 변경 일쑤…시공사 선정때 '확정지분' 불가능
높은 무상지분율도 중요하지만 실현가능성 꼼꼼히 따져야

강남권 재건축 단지에 무상지분율 논쟁을 불러일으킨 서울 강동구 고덕주공2단지에 '쿠데타(?)'가 발생했다. 지난달 29일 조합원들이 임시총회를 열어 조합장과 임원들을 해임시킨 것이다. 시공사 선정 총회를 무산시킨 지 약 한 달 만이다. 이후 조직과 돈이 없는 비상대책위원회(비대위 · 지킴이)가 전체 조합원 가운데 과반수인 1400명 이상의 찬성표를 모았다.

비대위가 예상 밖의 결과를 얻어낸 이유는 간단했다. 재건축에서 추가분담금을 내지 않고 공짜로 받을 수 있는 아파트 비율을 의미하는 '무상지분율'을 파격적으로 높일 수 있다는 비대위의 제안에 조합원들이 적극 동조하고 나섰기 때문이다.

◆"확정지분제는 없다"

시공사를 선정 중인 강남권 재건축 단지들이 경쟁적으로 무상지분율 높이기에 나서고 있다. 하지만 시공사 선정 때 건설사들이 약속한 무상지분율이 그대로 지켜진 사례가 거의 없는 만큼 실현 가능성을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다고 전문가들은 조언했다.

강남권 재건축 단지들이 시공사를 결정할 때 가장 선호하는 방식은 '확정지분제'다. 건설사가 조합원에게 특정 비율의 무상지분율을 사전에 약속하는 계약방식이다. 이렇게 계약하면 사업이 완료된 뒤 이익이 나도 건설사 몫이고,손해가 나도 건설사 책임이다.

그러나 시공사 선정단계에서 무상지분율을 확정하는 것은 원초적으로 불가능하다. 무엇보다 조합설립 단계에선 설계도면을 확정할 수 없다. 인 · 허가 과정에서 설계가 바뀌는 까닭이다. 설계가 달라지면 공사비도 변한다.

남기송 천지인합동법률사무소 변호사는 "확정지분제란 용어는 건설사들이 조합원 표심을 잡기 위해 사용하고 있는 잘못된 단어"라며 "계약서를 뜯어보면 상황에 따라 무상지분율을 바꿀 수 있는 '변동지분제'가 거의 대부분"이라고 지적했다.

◆설계 · 사업여건 변경 등이 분쟁의 씨앗

무상지분율 변경을 가능케 하는 대표적인 조건은 '설계변경'이다. 최근 강동구 A단지 시공사로 선정된 B사의 입찰제안서엔 "이 입찰제안서는 조합에서 제시한 설계도면 기준임"이란 문구가 들어가 있다.

사업여건 변경도 무상지분율을 바꾸는 데 쓰이는 단골 빌미.용적률 · 세대수 등 사업규모 변경,토질상태,원자재값 상승,조합 요구사항 반영,조합원 간 소송에 따른 사업지연 등의 경우엔 비용을 추가할 수 있다.

◆사업 · 공사중단 피해 속출

무상지분율 변경과정에서 조합과 시공사 간 분쟁이 발생하는 사례가 자주 나오고 있다. 확정지분제 방식을 선택한 서울 송파구 가락시영아파트는 사업조건 변경으로 조합원 분담금이 최고 598% 증가하면서 2년 이상 사업이 중단되고 있다. 반포주공3단지도 시공사가 중도에 공사비를 2000억원 증액한 게 문제가 돼 소송전이 벌어지고 있다. 부천시 약대주공의 경우 시공사가 원자재값 상승 등으로 730억원의 공사비가 추가로 발생했다면서 세대당 7000여만원의 추가 부담금을 요구했다.

◆숨은 함정 살펴야

부동산 전문가들은 따라서 표면적인 무상지분율에 집착하지 말고 입찰제안서의 내용을 꼼꼼히 분석해야 한다고 입을 모았다. 시공품질이 저급해지거나,분양가상한제 폐지를 기다리며 사업을 지연시키거나,사업조건 변경을 요구하며 공사를 중도에 중단시킬 가능성은 없는지 사전에 점검하란 지적이다. 시공사도 변동지분제임을 떳떳이 밝히고 무상지분율 변동요건과 범위를 명확하게 제시하는 것이 바람직하다는 지적이다.

조성근 건설부동산부 차장 truth@hankyung.com