우리나라는 노령화국가를 지나 노령국가로 급속하게 진행되고 있기 때문에 어떤 나라보다도 노후생활 설계에 대한 필요성이 증대되고 있다. 부자들의 경우는 유언신탁 등을 통해 상속방법을 준비하는 반면 상속자산이 많지 않은 일반 서민의 경우는 장기간의 노후생활을 대비한 자금 마련이 무엇보다 중요하고 절실한 상황이다. 노후생활에 이용하기 좋은 상품이 주택연금이다. 갖고 있는 주택을 담보로 매달 일정액을 받아 사용한 뒤 사후에 집소유권을 넘기는 역모기지론이 대표적인 주택연금이다. 이를 활용하면 노후에 자녀들에게 기대지 않고 노후자금을 사용할 수 있다.

◆인기 높아지는 주택연금

우리나라의 대표적인 공적연금이라 할 수 있는 국민연금은 인구구조의 급격한 노령화에 따라 연금의 소득대체율이 점진적으로 축소되도록 설계돼 있다. 안정된 노후생활자금으로 활용할 수 있을지 장담할 수만은 없는 상황이다.

따라서 은퇴를 앞뒀거나 이미 은퇴한 사람들 사이에서 역모기지론에 대한 수요가 폭발적으로 증가하고 있다. 역모기지론이란 특별한 소득이 없는 고령자가 본인 소유의 집을 담보로 금융회사로부터 매월 일정금액을 연금 형태로 대출받아 생활비로 사용하고 사후에 집소유권을 해당 금융사에 넘기는 대출상품이다. 한국 주택시장의 장기침체에 대한 우려 증대，저금리 지속에 따른 금융소득 감소，자녀 교육비나 생활인플레이션 감안 실질소득 상승률이 둔화되고 있는 것 등이 역모기지론 수요가 늘어나는 원인으로 분석된다.

과거 은행들이 직접 취급했던 주택역모기지론은 대출기간이 종신이 아니고，금리가 낮지 않아 활성화되지 못했다. 반면 최근 한국주택금융공사가 보증하고 시중은행이 취급하는 주택연금은 금리가 낮을 뿐만 아니라 종신연금이 가능하고 다양한 세제 혜택이 있어 대출 규모가 확대되고 있는 추세다.

특히 작년부터 여러 조건들이 완화돼 가입자가 꾸준히 증가하고 있다. 2009년 4월부터는 가입연령이 만 65세 이상에서 만 60세 이상으로 완화됐다. 주택연금한도도 3억원에서 5억원으로 확대됐다. 종신혼합방식(연금방식 중 일부 자금을 수시인출할 수 있도록 한 방식) 수시인출비율이 30%에서 50%로 확대됐으며 해당 주택에서 거주하지 않고 이사하는 경우도 계속 연금을 받을 수 있도록 완화됐다.

◆가입자격 및 대상

주택연금 가입 대상 주택은 아파트와 단독주택，빌라，다세대주택 등이다. 오피스텔，상가주택，상가，영업시설，전답 등은 제외된다. 시가가 9억원 이하이고 1세대 1주택이면 된다. 부부가 소유한 주택이 1주택이어야 한다.

주택 가격은 한국감정원 등이 제공하는 시세를 적용한다. 권리침해(경매신청 압류 가압류 가처분 가등기 등)가 없는 주택이어야 하며 저당권 및 전세권,임대차계약이 없어야 한다. 단 임대차계약이 돼 있더라도 이를 해지하면 주택연금을 이용할 수 있다. 이 경우 개별 인출금으로 상환할 수 있는 최대금액은 대출한도의 50%(2억5000만원 이내)다. 또한 기존에 주택담보대출이 있는 경우에도 상환할 수 있는 최대금액은 대출한도의 50%(2억5000만원 이내)다.

주택연금 대출한도와 월 연금액은 가입자(배우자 포함)의 연령과 주택 가격에 따라 다르다. 일반적으로 대출한도는 신청자 연령이 70세 전후일 경우에 주택 가격의 40~60% 수준이다. 하지만 실질적으로 매월 수령 가능한 최대 월 연금액이 얼마인지가 중요하므로 주택연금을 취급하는 시중은행이나 한국주택금융공사 홈페이지를 통하여 사전에 확인하는 것이 좋다.

신청가능연령은 만 60세 이상으로 배우자가 있는 경우는 배우자 역시 만 60세 이상이어야 한다. 주택소유자가 사망한 뒤에도 배우자가 계속해 주택연금을 수령하려면 주택의 소유권이 배우자로 승계되어야 한다.

주택연금을 받는 중에 주택을 매도하는 경우는 주택연금이 중단된다. 만약 보유하고 있는 주택의 시가가 9억원을 초과하는 경우는 해당 주택을 매각하여 9억원 이하 주택으로 전환하는 방법도 고려할 수 있다.

◆주택 가격 하락해도 약정된 금액 지급

주택연금은 일반 보험상품과 달리 가입자가 일찍 사망한 경우에도 큰 손해를 입지 않는다. 가입자가 사망해도 생존한 배우자에게 주택연금이 계속 지급될 수 있다.

주택금융공사가 해당 주택을 매각해 대출금을 회수하고 남는 차액은 상속인인 유족들에게 되돌려 준다. 부부가 사망했을 때 주택 가격 하락 등으로 주택금융공사가 주택을 매각한 대금이 대출금 잔액보다 적은 경우에도 유족들에게 부족분을 청구하지 않는다.

금리는 3개월 만기 양도성예금증서(CD) 금리에 1.1%포인트를 가산해 적용하므로 일반적인 주택담보대출의 금리보다 낮은 편이다. 이후 금리가 변동되어도 어떤 연금 형태(정액형，감소형，증가형)든지 최초 약정된 연금액에는 영향을 미치지 않는다.

주택연금에 가입하면 세제상 혜택도 있다. 근저당권 설정시의 등록세，교육세，농특세，국민주택채권 매입이 면제된다. 또한 대출이자비용에 대하여 연간 200만원 범위 내에서 소득공제가 되며 주택 가격 중 5억원 해당 재산세액에 대해서는 매년 정상 재산세의 25%가 감면된다.

주택연금 신청시 사전에 검토해야 할 중요한 사항이 연금의 수령방식이다. 연금 수령방식은 두 가지가 있는데 대출한도 전액을 기준으로 매월 종신토록 연금을 수령하는 '종신지급방식'과 대출한도 중 일부 금액을 수시로 인출해 사용할 수 있도록 설정(대출금액의 최대 50% 범위내)하고 나머지 부분을 기준으로 매월 종신토록 연금을 수령하는 '종신혼합방식'이 있다.

또한 월 연금액 수령방식인 정액형，증가형，감소형 중에서 한 가지를 선택해야 한다. 본인의 특별한 자금계획에 따라 자녀 교육자금이나 거액 의료비 지출이 예상되는 경우 등에는 수시인출이 가능한 종신혼합방식을 선택하는 게 유리하다. 월 연금액 수령방식에서도 장기간 연금이 필요할 것으로 예상돼 인플레이션을 필수적으로 고려해야 하는 경우라면 월 지급금이 매년 3%씩 증가하는 증가형 방식을 선택하면 좋다.



최봉수 하나은행 방배서래골드클럽 PB팀장



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