불경기는 기회…마이애미의 호텔식 레지던스 40% 싸게 구입
1년에 한 번 떠나는 여름휴가가 달콤하지만은 않다. 교통체증으로 길에서 보내는 시간이 너무 많다. 해외여행이라도 갈라치면 유명한 호텔과 펜션은 이미 몇 달 전부터 예약이 끝나 있다. 일주일 정도 묵는 비용도 비성수기 한 달 숙박비를 넘는다.

만약 해외 휴양지에 투자를 하면 어떨까. 평상시엔 관리인을 고용해 임대 수익을 내고 휴가철 숙박 걱정할 필요가 없는 나만의 보금자리를 만들 수 있다. 나는 그 꿈을 미국 마이애미에서 이뤘다. 석 달 전 휴가 겸 시장조사를 위해 마이애미로 떠났다. 그곳은 부자들이 모여드는 휴가지이다. 미국의 부자들은 휴양지에 콘도를 하나씩 갖고 있다. 마치 우리나라 부자들이 강원도 산 속에 그림 같은 집을 갖고 있듯이 말이다. 머물 수 있는 집을 소유하다 보니，마이애미에 들를 때마다 돈이 될 만한 사업 아이템에 눈을 돌리게 된다. 실제로 투자까지 이어지는 경우가 많다. 부자들이 모여드는 곳엔 돈이 돌게 마련이기 때문이다.

마이애미는 크게 사우스비치와 노스 비치,플로리다비치로 나뉜다. 사우스비치에는 호텔과 콘도가 밀집돼 있다. 노스 비치보다는 사우스비치가 전망이 좋다. 쇼핑 타운과 음식점들이 많아 상권 형성도 잘 돼 있었다. 나는 사우스비치 쪽을 중점적으로 둘러봤다. 부동산 시세가 서브프라임 사태가 터진 이후 30% 정도 떨어진 상황이었다. 이 기회를 놓칠 수가 없었다. 부동산 중개인과 함께 발품을 팔며 현장 조사를 다니다 발견한 사우스비치 라인에 있는 A호텔식 레지던스！ 20년 정도 된 건물인데 리노베이션을 했다. 무엇보다 전망이 좋았다. 할리우드 스타 패리스 힐튼과 유럽의 축구 스타들이 즐겨 찾는 유명한 호텔이다. 12층 건물에 7층에 있는 22평짜리 방은 깔끔했고 창밖으로 사우스비치가 그림처럼 펼쳐져 있었다. 이 호텔은 평수에 따라 70만~90만달러 정도다.

나는 곧바로 딜을 시작했다. "나는 이 집이 마음에 들어요. 그런데 다른 호텔에 비해 워낙 오래된 데다 부대시설도 최신식으로 갖춰지지 않아 제 가격을 주고 살 수는 없어요. 40% 다운합시다. " 내가 집을 산다는 건 그곳에 투자하겠다는 뜻이다. 난 이 집을 시작으로 마이애미에 사업체도 오픈할 예정이라는 계획도 설명했다. 호텔 브로커는 당당하게 투자 계획을 말하는 내게 흔쾌히 40% 다운을 약속했다. 그래서 나는 75만달러짜리 호텔식 레지던스를 42만달러에 계약할 수 있었다. 역시 이번에도 높은 신용도 때문에 일사천리로 일을 마무리지을 수 있었다.

10% 계약금을 넣고,30% 클로징 페이(잔금)를 지급했다. 나머지 60%는 부동산 담보 대출을 받았다. 미국은 한국처럼 대출금액과 상환기간에 제한이 그리 심하지 않다. 매달 수입이 1만5000달러일 경우 일정 규모의 부동산을 구입하면 90%까지 융자받을 수 있다. 하지만 난 무리하게 대출을 받지 않는다. 30년 상환으로 집값의 60%만 대출을 받았다.

자 이제 계산을 해 보자.내가 42만달러 중 18만달러를 계약금과 잔금으로 치르고,24만달러를 담보대출을 받았다. 매달 원금 상환이자가 1600달러이다. 만약 외국인이 나의 콘도에서 한 달 장기 체류를 할 경우 관리비와 수수료 20%를 제외하고 2000달러를 받을 수 있다. 대출이자가 7%니까 매달 이자로 1600달러를 지불해도 충분히 남는 장사다.

신축 중이거나 리노베이션 중인 주변 콘도들이 완성이 되고 부동산 경기가 좋아지는 5~6년 후쯤이면 80만달러까지 시세가 오를 것이라 예측하고 있다. 만약 10년 동안 임대료와 부동산 가격이 상승한다면 임대료 증가에 의한 현금 유동성과 부동산 시세 차익까지 얻을 수 있으므로 레버리지 효과는 극대화되는 것 아닌가. 절대 손해 보지 않는 장사다.

나는 미국이나 동남아,유럽 등 나라마다 부동산 시장의 흐름과 부동산 거래법이 다르지만 어느 나라에서 투자를 하든 똑같은 원칙을 고수한다. "무릎에서 사고 어깨에서 팔아라！" 주식 시장에서는 이것을 '블래시(Blash:Buy Low And Sell High)'라고 한다. 만약 이 원칙을 지키지 못하면 단기적으로는 이익을 얻을지 몰라도 장기적으로는 좋은 수익률을 내기 어렵다.

팔 때는 가격이 정점에 오르기를 무작정 기다리기보다는 시세에서 30% 정도 올랐을 때 파는 것이다. 욕심을 부리다 껴안고 있다가 애물단지가 될 수도 있기 때문이다. 부동산 매매는 자신이 정한 기대수익률에 따라 타이밍을 정할 수 있다. 나는 집값이 20~50% 떨어졌을 때(무릎) 구입하고,30% 올랐을 때(어깨) 되판다. 지금까지 그런 투자를 해서 손해를 본 적이 없다. 앞으로도 이런 투자 방식을 고수할 것이다.