[하반기 부동산 시장 전망] 지방 미분양 취득·등록세 감면…보금자리, 5년 의무거주해야

바뀌는 제도…투자 전략은

'아는 만큼 보인다'는 말은 부동산시장에서도 금과옥조다. 요즘같이 주택 경기가 침체를 벗어나지 못하고 있는 상황에서는 더욱 절실한 경구(警句)다. 시장상황이 어렵더라도 부동산관련 제도에 대한 이해가 깊다면 재테크 성공에 절반은 다가선 셈이다. 반대로 달라진 제도를 미처 숙지하지 못할 경우 낭패를 겪기 십상이다. 하반기엔 세제，청약제도，도시형생활주택 등에 대한 제도 변경이 예고돼 있다. 부동산을 사고팔거나 투자를 계획하고 있는 수요자들에겐 요긴한 정보가 될 수 있다.

◆지방 미분양주택 취득 · 등록세 감면

하반기에 가장 큰 변화를 겪게 되는 분야가 세제다. 우선 다주택자에 대한 양도세 감면혜택이 연말이면 종료된다. 하지만 정부는 '4 · 23 대책' 후속으로 실수요자의 거래불편을 줄일 수 있는 보완방안을 마련할 것으로 보인다. 이에 대한 일환으로 정부는 올해 말로 끝나는 '다주택자 양도세 중과제도' 유예 기간을 연장하는 방안을 검토 중이다. 다주택자의 양도세 중과제도는 참여정부가 주택투기를 막기 위한 취지로 도입해 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%，3주택 이상 보유자는 양도차익의 60%를 부과하는 것이다. 정부는 지난해 4월 양도세 중과제도를 한시적으로 완화해 다주택자 보유자가 올해 말까지 집을 팔면 기본세율(양도차익의 6~35%)을 적용받도록 했다. 다만 정부가 양도세 중과 완화방안을 내년으로 연장하는 방안을 검토 중이어서 주목된다.

양도세 예정신고납부에 따른 세액공제 혜택도 연말에 폐지된다. 올해까지는 2년 이상 보유한 부동산을 양도한 경우 양도세의 5%를 감면받을 수 있다. 내년 이후 양도분은 예정신고세액공제가 완전 폐지되므로 연내 매도한 납세자들은 반드시 양도세 예정신고납부를 해야 한다. 예정신고를 하지 않으면 10%의 무신고 가산세를 내야 한다.

취득세，등록세 변화도 유념할 필요가 있다. 다음 달부터 지방의 미분양 주택 중 전용면적 85㎡ 초과분에 한해 취득 · 등록세가 감면된다. 수도권에는 적용되지 않는다. 감면 폭은 건설업체의 미분양주택가격 할인 폭에 따라 달라진다. 0~10% 할인 시 50% 감면，10~20% 이하 할인 시 62.5% 감면，20% 이상 할인 시 75% 감면 등이다.

◆3자녀 무주택자도 청약통장 있어야

청약제도 변화도 간과할 수 없는 변수다. 청약 절차는 '내 집 마련의 첫 걸음'이라는 점에서 특히 세심한 주의가 요구된다. 자녀를 3명 이상 둔 무주택자에게 적용되는 3자녀 특별공급의 경우 상반기까지 청약통장이 필요없었다. 하지만 8월23일 이후부터 주택공급규칙 개정에 따라 6개월 이상 납입한 청약저축 등 청약통장이 있어야 한다. 예컨대 오는 11월 사전예약이 실시되는 성남 고등지구 등 3차 보금자리나 내년에 있을 4차 보금자리 등을 노리고 있는 특별공급 예비청약자들은 반드시 청약통장이 있어야 청약이 가능하므로 청약통장 가입을 서둘러야 한다.

보금자리주택에 대한 입주 · 거주의무기간도 다음 달부터 실시된다. '보금자리주택건설 특별법 시행령' 개정에 따라 앞으로 보금자리주택 입주 예정자들은 준공 후 90일 이내에 입주해야 하고，입주 후에는 5년간 거주가 의무화된다. 5년 거주의무기간은 전매제한 조치보다 훨씬 강력한 규제여서 실거주 목적이 아닌 투자용으로 접근했다가는 낭패를 볼 수도 있다.

오는 8월부터는 서울시에서 공급하는 전용면적 60~85㎡ 규모의 장기전세주택(시프트)에도 소득제한 기준이 적용된다. 서울시는 현재 전년 도시근로자 가구당 월평균 소득의 150%를 넘는 사람에 대해 시프트의 청약자격을 배제하는 방안을 검토 중이다.

◆도시형생활주택 인 · 허가 절차 간소화

연 수익률 7~8%로 인기가 높아 도심지 역세권 등에 공급이 활발한 도시형 생활주택에 대한 규제도 7월부터 완화된다. 그동안 도시형 생활주택의 사업 규모가 20~149채까지 가능했으나，다음 달부터 20~299채로 늘어난다. 또 20채 이상이면 사업승인을 받도록 했던 기준을 변경，30채 미만의 도시형 생활주택은 건축허가만 받도록 인 · 허가 절차가 대폭 간소화된다.

이와 함께 서울시는 최근 150채 미만의 도시형 생활주택을 건축할 경우 지구단위계획을 수립하지 않고 사업승인만 받도록 했다. 서울시 관계자는 "절차 간소화를 통해 건축기간이 평균 3~4개월 이상 단축되는 효과가 있다"고 설명했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com