늘어나는 1~2인 세대를 겨냥한 도시형 생활주택이 주목받고 있다. 개발 방식으론 리스크를 분산하기 위한 지주공동사업이 대세를 이루고 있다.

도심의 땅값이 너무 올라 부지를 매입해서 도시형 생활주택을 지을 경우 수익성이 떨어지기 때문에 땅이나 건물 주인과 개발사업자가 역할을 분담해 개발에 나서는 것이 지주공동사업이다. 땅이나 건물주인은 부지를 제공하고 개발사업자는 사업기획 자금조달 시행업무를 맡아 도시형 생활주택을 지은 후 임대수익금을 나누는 방식이다. 아파트 재건축 사업을 연상하면 된다.

국토해양부는 지난 4월 도시형 생활주택의 지주공동사업 추진 과정에서 벌어질 수 있는 공동사업주체 간 분쟁을 줄일 목적으로 표준협약서를 고시하기도 했다. 개발한 부동산의 사용 · 처분,수익의 분배,사업비의 부담,사업기간,사업추진상의 각종 책임 등을 정한 일종의 표준양식이다.

◆소규모 재건축 사업과 마찬가지

서울 강남구 역삼동 일반주거지역의 대지면적 2479㎡인 3층 빌라에 사는 A씨(50)는 동네에서 소문난 재테크 고수다. 지은 지 25년 된 이 빌라에는 모두 12세대가 살고 있고 A씨는 부녀회장이다. A씨는 빌라를 도시형 생활주택으로 다시 지어 임대를 놓으면 매달 고정수익으로 노후대책이 되겠다고 판단,이웃들에게 의견을 물어보기 시작했다. 대부분 50대 이웃이어서 부부 둘이 살기에는 집이 넓어 줄여볼 만도 하다는 반응을 들은 A씨는 도시형 생활주택 컨설팅업체에 사업성을 의뢰했다.

컨설팅 업체는 네 가지 안을 제시했다. 그 중 하나는 빌라를 149채의 소규모 도시형 생활주택으로 개발하는 방법이었다. A씨는 주민회의를 열었다. 주변에 원룸이 급격히 늘어나 더 이상 고급빌라로 재건축할 만한 입지가 아니기 때문에 도시형 생활주택 개발을 추진하자는 쪽으로 의견이 모아졌다.

A씨의 주문으로 컨설팅업체가 작성한 사업분석에 따르면 직 · 간접 공사비로 131억원이 예상되고 임대수익은 전용면적 29.7㎡의 경우 보증금 1000만원에 월세 180만원으로 예상됐다. 이 빌라는 현재 도시형 생활주택 가운데 원룸형으로 설계안을 수립 중이다. 지주공동사업으로 추진할 경우 빌라 거주자들은 토지 소유주이기 때문에 토지매입비는 필요 없지만 사업추진비용은 부담해야 한다. 직간접 공사비 조달은 개발사업자의 몫이다.

◆욕심을 줄여야 한다

토지주인의 자원과 개발사업자의 노하우가 결합된 개발방식이 지주공동사업이다. 토지주인이 스스로 도시형 생활주택을 지어 분양할 경우 비용조달에서 임대분양까지 복잡한 업무를 맡아야 한다. 미분양에 대한 부담도 예상해야 한다. 토지주인은 땅을 대고 그런 업무를 개발사업자에게 맡기는 것이다.

이 과정에서 공사비를 과연 어떻게 조달하느냐가 과제로 떠오르게 된다. 작은 규모로 건립하면 금융권 대출도 검토해볼 수 있지만 역삼동 빌라처럼 규모가 큰 사업의 경우 사정이 달라진다. 전문가들의 도움도 필요한 부분이다.

공사비 해결 방법은 크게 두 가지다. 개발사업자가 우선 자금 조달을 책임지고 공사 후에 토지평가액과 건축비를 근거로 토지와 건물에 대한 지분만큼 수익을 가져가는 방식이다. 이른바 등가교환 방식이다. 토지주인이 공사비를 건축물,다시 말해 현물로 갚는 방식도 있다. 공사 전에 토지평가액과 사업평가액을 정확히 결정해야 나중에 분쟁의 소지를 막을 수 있는 방법이다.

어떤 경우든 토지주인과 개발사업자가 이익배분을 놓고 팽팽히 대립할 수도 있기 때문에 계약을 명확히 해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 아파트 재건축 사업에서 보듯이 어느 일방의 이익만 강조하다 보면 사업 자체가 지연되거나 무산될 수 있다. 도시형 생활주택 사업은 이해 관계자가 아파트 재건축 사업보다 많지 않기 때문에 서로 욕심을 크게 내지 않으면 의견을 모으기가 상대적으로 수월할 것이란 전망도 나온다.

◆어떤 곳이 유리한가

기존의 주택을 헐고 도시형 생활주택을 짓는 이유는 임대수익을 겨냥해서다. 이때문에 도시형 생활주택의 최적지는 단연 임대수요가 많은 역세권을 꼽을 수 있다. 서울 신촌이나 이대 인근,홍대입구,서울대입구 등 대학가 주변이 관심지역이다.

임대가 대비 토지가격이 저평가돼 있는 지하철 9호선 주변의 염창동 등촌동 일대 및 강남 출퇴근 수요가 많은 지하철 7호선 주변의 광진구 중곡동도 유망하다는 평가다. 학원밀집지역 산업단지주변 공장밀집지역 및 주차수요가 낮은 지역도 도시형 생활주택을 짓기에 유리한 곳으로 꼽힌다.

도시형 생활주택을 지으려면 대지면적이나 주차장 확보계획을 미리 따져봐야 한다. 총 20채를 짓는다면 대지면적은 230~264㎡쯤 돼야 한다. 도시형 생활주택의 주차장 기준은 원룸형의 경우 가구당 0.2~0.5대,기숙사형은 가구당 0.1~0.3대로 종전 다세대주택 등에 비해선 훨씬 완화됐지만 주차장 확보 때문에 실제 지을 수 있는 세대수가 제한될 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

◆도움말＝수목건축 서용식 대표 (02)578－3777

송효창 한경닷컴 기자 ssong0825@hankyung.com