건설사 "재건축 지분제 리스크 크다"…도급제 수주戰
"부동산 시장 침체로 분양가가 조금만 높아도 미분양이 생기는 요즘에는 사업성이 불확실한 지분제 재건축보다 수익은 좀 적더라도 안정적인 도급제가 훨씬 낫습니다. "(A건설사 재건축 담당임원)

대형 건설사들이 재건축 · 재개발 수주 전략을 바꾸고 있다. 무상지분율 제시 등으로 사업 리스크를 떠안아야 했던 지분제 재건축 단지를 수주하는 대신 공사만 해주고 시공비를 받는 '도급제 단지' 수주로 돌아섰다. 이들 대형 건설사는 최근 둔촌주공 등 지분제로 발주되는 재건축 단지의 수주전을 아예 포기하고 공공관리제 시행을 앞두고 공사물량이 쏟아지고 있는 도급제 입찰 단지에 경쟁적으로 뛰어들고 있다.

◆소규모 도급제 단지까지 입질

6일 건설업계에 따르면 최근 서울지역 10곳의 재건축 · 재개발 사업장에서 이뤄진 시공사 선정 입찰에 삼성물산 건설부문,GS건설,대림산업 등 '재건축 · 재개발 빅3' 건설사들이 대거 참여했다. 이들 빅3는 200채 규모의 소형 단지 입찰에까지 경쟁적으로 뛰어든 것으로 알려졌다.

건설업계 관계자는 "빅3가 200채 규모 사업장까지 응찰하는 것은 매우 이례적"이라며 "조합 측의 높은 무상지분율 요구 등으로 리스크가 높아진 강남권 재건축 단지를 포기하면서 공사물량을 확보하기 위해 소규모 재개발 · 재건축 사업까지 뛰어든 것"이라고 분석했다.

도급제 입찰에 가장 공격적인 곳은 삼성물산 건설부문이다. 지난달 하순 나온 10곳 중 8곳에 입찰제안서를 접수했다.

GS건설도 상계2구역 재개발을 비롯 한신18차 재건축,길동 신동아 재건축 등에 참여 의사를 밝혔다. 대림산업 역시 한신18차 재건축 등에 출사표를 던졌다.

시공사 선정 입찰신청을 받은 사업장들은 10일부터 잇따라 조합원 총회를 개최하고 시공사를 최종 확정할 예정이어서 대형 업체들의 수주 결과에 관심이 쏠리고 있다.

◆수익률 낮지만 안전한 도급제 선호

건설사 "재건축 지분제 리스크 크다"…도급제 수주戰
대형 건설사들이 공사 규모가 수조원대에 이르는 둔촌주공 등 매머드급 재건축 사업 수주를 포기한 것은 수익성에 대한 확신이 서지 않기 때문으로 풀이된다.

재건축 · 재개발 사업 수주에서 지분제란 시공사가 조합원에게 신축 아파트의 일정 면적을 무상으로 제공하고,사업에서 발생하는 나머지 이익을 가져가는 방식이다. 시공사가 조합에 150%의 무상지분율을 약속했다면 66㎡(20평)짜리 대지지분을 갖고 있는 조합원은 99㎡(30평)의 새 아파트를 무상으로 받는다. 공사과정의 위험도 시공사가 책임진다. 시공사는 상가 · 편의시설,일반분양분 아파트 등을 팔아 공사비로 챙긴다. 부동산 경기가 좋아 높은 가격에도 일반분양 물량이 잘 팔리면 수익을 얻을 수 있다. 반면 도급제는 공사만 해주고 공사비를 받는 방식이다. 부동산 시장 상황과 관계없이 일정한 수익을 얻을 수 있다.

대형업체들은 강동권 재건축 조합들이 경쟁적으로 요구하는 무상지분율 160%대를 맞춰주고 세대당 3억원씩의 이주비를 부담하는 조건으로는 사업 수익성이 크게 떨어진다고 판단하고 있다. 과거 무상지분율은 140% 안팎이었다는 게 이들의 주장이다. 삼성물산 건설부문 관계자는 "확정 지분제 방식으로 수주해 무상지분율 160% 이상에 이주비 3억원을 지불하려면 현금만 7000억~8000억원이 필요하고 준공 때까지 이자를 감안하면 1조원이 넘는 비용이 발생한다"며 "이런 조건으로는 시공사가 이익을 내기 쉽지 않다"고 말했다.

박영신/이승우 기자 yspark@hankyung.com