"경 · 공매 투자에 있어 흔히 권리분석이 가장 중요하다고 말합니다. 하지만 더 중요한 것이 '시세'입니다. 현장 답사를 통해 정확한 가격을 파악하지 않으면 기대 수익률에 미치지 못하는 사례가 허다하기 때문이죠."

김규석 한국경제TV 부동산에셋매니저 과정 책임교수는 경 · 공매 투자 요령을 묻는 기자의 질문에 이렇게 답했다. 그는 특히 "부동산 중개업소에서 불러주는 일반적인 시세는 의미가 없다"며 "반드시 급매물의 시세가 얼마인지,물량은 얼마나 나와 있는지를 파악해야 한다"고 강조했다. 취 · 등록세와 양도세를 감안해야 하는 데다,요즘처럼 거래가 위축된 상황에서 쉽게 되팔 수 있도록 환금성을 높이기 위해서는 급매물의 시세보다 낮은 가격에 낙찰받아야 수익률을 올리는 것이 가능하다는 얘기다.

경 · 공매 투자 경력만 18년에 이르는 김 교수는 이 분야에서 손꼽히는 재야 고수 중 하나다. 원래 회사원이었던 그가 인생의 진로를 바꾼 계기는 한권의 책이었다. 흥국생명에서 점포관리 소장으로 재직하던 중 우연히 서점에서 공매관련 서적을 접한 뒤 미련 없이 사표를 낸 것.김 교수는 "점포관리를 통해 부동산시장에 대한 기본적인 지식이 있었던 데다,은퇴를 걱정하지 않고 평생직업이 될 수 있겠다는 확신이 들어 경 · 공매시장에 입문하게 됐다"고 했다.

이후 경 · 공매에 나온 물건을 현장답사하기 위해 전국을 떠돌면서 실전경험을 쌓아왔다. 그동안 익힌 내공을 발판으로 부동산교육원(세종부동산아카데미)을 직접 설립하는 한편 '부동산경매 실전핵심 권리분석''실전핵심 부동산경매' 등의 저서를 내놓기도 했다. 그가 배출해낸 제자만 2000여명에 이른다.

김 교수는 다른 부동산 투자에는 관심을 둔 적이 없다. 그가 장기간 경 · 공매 투자에만 매달린 까닭은 무엇일까. 김 교수는 '경 · 공매는 국가와 거래하는 안전한 시스템'이라는 점을 강조한다. 권리분석과 시세조사만 확실하다면 손해를 보거나 사기를 당할 우려가 없다는 것이다. 부동산시장에 적용되고 있는 대출 상황이 주택담보비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등으로 제한되고 있지만,경 · 공매에서는 낙찰가나 감정가의 80%까지 대출이 가능하다는 점도 그가 꼽는 장점의 하나다.

개발호재나 가치분석에 근거한 중 · 장기 투자보다는 '단타매매'를 선호하는 것도 그의 투자 비결 가운데 하나다. 그는 "개발호재가 중요한 변수이긴 하지만，이익 실현이 가능하려면 대부분 '먼 얘기'인 경우가 많다"며 "특히 국가정책이 언제 어떻게 바뀔지 모르는 상황에서 거품이 섞인 개발호재에 기대어 장기투자에 나섰다가 낭패를 보는 사례가 숱하게 많다"고 지적했다.

다만 지하철 연장노선 부근의 선점투자는 의미가 있다고 조언한다. 현실성 있는 개발 계획이어서 실속있는 투자처인데다,지하철 공사 진척에 따라 부동산가격이 단계별로 오르는，전형적인 패턴이 입증된 구역이라는 점에서다.

그는 1년에 3차례 정도 경 · 공매 낙찰을 받고 되파는 전략을 구사한다. 이런 투자방식이 모두 성공할 경우 투자대금 대비 50% 정도의 수익률을 올릴 수 있다고 강조했다. 예컨대 5억원을 투자한다면 세금을 모두 제하고도 최대 2억~3억원을 남길 수 있다는 얘기다. 김 교수는 다만 "이런 정도의 수익률을 올리려면 말 그대로 경 · 공매에 올인해야 가능한 만큼 일반인들이 모두 성공하기는 쉽지 않다"며 "좋은 멘토를 만나야 실패 확률을 줄일 수 있다"고 조언했다.

그는 부동산 경기 침체나 호황기 모두 수익률을 낼 수 있는 투자는 경 · 공매가 제격이라고 강조했다. 우선 시세보다 낮은 가격에 매입해 손실이 날 가능성이 적은 데다,부동산 경기 역시 날개 없이 추락하는 것이 아니라 일정 기간을 두고 하락과 상승의 사이클을 그린다는 이유에서다.

김 교수는 20일부터 매주 2회(총 53회) 한국경제TV 강남 교육원(www.wowfa.co.kr)의 부동산에셋매니저 과정에서 6개월간 경 · 공매 과정을 강의할 예정이다. 부동산에셋매니저 과정은 김 교수 외에도 각 분야의 전문 강사가 상가자산관리，투자자산관리，개발자산관리，법률자산관리，절세자산관리 등 부동산과 관련된 재테크 강좌를 진행할 예정이다.

김 교수는 "부동산 투자 강좌 프로그램 가운데는 실전 경험 없이 이론에만 밝은 전문가들이 운영해 막상 큰 도움이 되지 못하는 곳도 많다"며 "실전 경험과 전문지식이 있고 신뢰성 있는 멘토로부터 꾸준히 자문을 받아야 투자 수익률을 올릴 수 있다"고 조언했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com