양도세 비과세 요건 완화하길
정부는 그동안 정치권의 압력과 시장 요구에 주요 대책을 찔끔찔끔 13차례나 발표했다. 거래가 위축된 상태에서 부동산 가격 하락이 장기화하면서 실거래자의 불편이 심각한 사회문제로 대두됐다. 부동산 시장은 주택과 토지 거래로 구분되지만 주로 주택시장에만 관심을 갖고 대책이 발표됐다. 하지만 신도시 개발이 부진한 일부 지방과 제주특별자치도는 토지 거래가 대부분이다. 토지시장의 활성화에도 관심을 기울여 토지거래허가구역 해제와 부재지주에 대한 양도세 중과를 완화해야 거래가 이뤄진다.
또한 부동산 거래를 취급하는 공인중개사 과다배출로 인한 수급조절도 눈여겨 볼 만한 사안이다. 외환위기 이후 정부는 실업자 구제책의 일환으로 공인중개사를 기하급수적으로 늘렸지만,계속되는 경기침체로 지난 4월 한 달 동안에만 2089곳의 중개사무소가 휴 · 폐업했다. 정부가 중개사 시장 포화 상태의 문제점을 외면한 채 예비실업자를 양산하게 된다면 행정적 관리책임을 피할 수 없다. 이제라도 제대로 된 중개사가 배출될 수 있도록 제도개선을 서둘러야 한다.
2008년 금융위기 이후 정부는 경기침체 상황에서 부동산시장을 연착륙시키기 위해 얼마나 효과 있는 정책을 추진해왔는지 되돌아봐야 한다. 수요가 변하면 공급정책도 바뀌어야 한다. 3년 전 고급화 일변도의 중대형 주택 공급이 유행처럼 일반화하면서 규제를 피해 비교적 토지가격이 싼,하지만 수요는 충분하지 않은 지방에 마구잡이식 공급을 할 때부터 이미 준공 후 미분양이라는 악성 사태는 예견된 것이 아니었을까.
아파트 가격이 당분간 하락할 것으로 예상되는 최근 상황에서 수요자들이 대출을 늘려 주택을 구입하겠는가. 위축된 부동산 시장에 돈줄을 뚫는다고 거래활성화에 숨통이 트일지 의문이다. 한 예로 단기 부동자금이 600조원에 달하며 가계부채는 740조원에 이른다. 이중 341조원 정도가 주택담보대출이다. 공기업들도 부채의 덫에 걸려 있다. 시중에 돈은 넘치고 있다는 뜻이다.
참여정부는 2005년 8월 부동산 가격이 뛰고 주택담보대출이 급등하자 대출을 억제하기 위해 총부채상환비율(DTI) 규제를 도입했다. 현재 강남 3구는 40%로 DTI 규제를 받지만 대부분 여유자금이 있는 수요자가 매수에 나서고 있다. 강남과 비강남의 이분법적 접근방식보다 3주택 이상 투기수요자와 1주택자나 일시적 2주택 실수요자 및 5000만원 이하 무주택자에 대한 차별적인 처방이 요구된다. 하나의 대안으로 보금자리주택공급은 20년 이상 장기임대아파트로 전환해야 한다.
주택담보대출 과열로 금융위기를 겪은 미국의 경우 현재 살고 있는 집보다 더 비싼 집으로 이사하면 양도세를 유예해주고,더 싼 집으로 이사하면 차익만큼 양도세를 부과한다. 우리나라처럼 실제 거주요건은 따지지 않는다. 우리나라의 경우 양도세 비과세 요건은 2년 거주 3년 보유이다. 이런 규제를 완화해서 실수요자의 거래에 도움을 줘야 한다. 기존 주택과 토지거래의 활성화 대책을 보다 진지하게 고민해야 하고 신규분양과 임대아파트는 지역별로 차별화해서 접근해야 효과가 있다.
경희대 교수·부동산학