주택자금 대출 없이도 집값의 40%만 내면 내집을 마련할 수 있는 길이 열린다.

한국부동산거래소는 아파트 한 채를 거주하는 한 가구와 여러 명의 투자자들이 나눠서 소유하는 방식으로 거래하는 방식인 '뉴홈즈'를 특허 등록했다고 18일 발표했다.

이 회사 오현성 대표는 "뉴홈즈는 신개념 부동산신탁을 통한 거래시스템으로 우리나라와 러시아 싱가포르에서 특허를 취득하고 등록 절차를 마쳤다"며 "이달부터 한국부동산거래소에 아파트 등록을 받아 거래를 시작할 계획"이라고 말했다.

◆집값 40%로 내집 마련

한국부동산거래소는 건설업체 보유 미분양물량 등을 뉴홈즈 대상 아파트로 등록시키고 투자자를 모집할 계획이다. 뉴홈즈 적용 아파트에 들어가려는 거주자는 집값의 40%만 내고 입주하고,한국부동산거래소가 모집한 투자자들이 집값의 나머지 60%를 내게 하는 방식이다. 투자자는 채당 최대 20명까지다.

입주자는 신탁등기를 통해 소유권을 인정받는 대신 관리비와 유지보수비 등을 부담한다. 오 대표는 "거주자는 신탁등기를 통해 주택담보 대출도 가능토록 할 예정이어서 5억원 아파트라면 최대 60% 대출을 받아 8000만원만 있으면 입주가 가능할 것"이라고 설명했다.

투자자는 집값이 올라가면 차익의 75%를 가져간다. 입주자는 거주에 따른 혜택을 고려,차익 배분비율이 25%로 정해졌다. 집값이 떨어지면 당초 아파트 구입자금 비율대로 손실을 부담하게 된다.

뉴홈즈 적용 아파트는 법적으로 한국부동산거래소 소유여서 입주자나 투자자 모두 취득 · 등록세나 종합부동산세 등의 부담이 없다. 양도소득세는 차익에 대해 내야한다. 입주자와 투자자는 신탁회사를 통해 소유권을 인정받는다. 주택 매매는 한국부동산거래소를 통해서만 가능하다. 개별 수익증권을 거래하기 때문에 다른 투자자 동의 없이도 거래소 측에 매각할 수 있다.

◆투자자 모집이 관건

한국부동산거래소는 이달 말 영조주택이 지은 부산 명지지구의 퀸덤아파트를 시작으로 뉴홈즈를 출범시키고 등록 아파트를 늘려나간다는 계획이다. 오 대표는 "집값 40%만으로 내집 마련이 가능한 만큼 입주 수요가 많을 전망"이라며 "통매각 등을 추진 중인 건설사들이 등록을 많이 신청할 것"으로 기대했다. 오 대표는 "서울지역에 분양대상 아파트를 갖고 있는 건설사 5곳과 협의 중"이라고 덧붙였다.

전문가들은 주택시장 흐름이 뉴홈즈 정착 여부를 결정할 것이라고 입을 모았다. 투자자 모집이 변수이지만 집값 하락기에 투자 수요를 찾기 쉽지 않다는 설명이다. 김호철 단국대 부동산학과 교수는 "지금같이 집값 하락 전망이 우세한 상황에서 투자를 선뜻 결정하기는 쉽지 않을 것"이라고 분석했다.

신뢰의 문제도 지적된다. 뉴홈즈 적용 아파트를 모두 한국부동산거래소를 통해 매매해야 하는데 갓 출범한 이 회사가 경영난에 처하면 환금성 등에서 문제가 생길 수 있다는 지적이다.

거래 수수료도 비싸다. 한국부동산거래소는 집값 총액의 3%가량을 수수료로 받을 계획이다. 5억원짜리 아파트의 거래수수료는 가격의 3%인 1500만원이다.

현재 중개 매매 수수료는 서울 기준으로 금액에 따라 주택가격의 0.4~0.6%다.

김재후 기자 huu@hankyung.com