부동산 부자인 박도리씨는 기준시가 20억원의 3층짜리 사무실 건물을 임대하고 있다.

그의 아들 박무상씨는 최근 마음을 잡고 수입의류 사업에 나섰다. 박도리씨는 보유하고 있는 건물을 아들이 무료로 사용할 수 있도록 허락했고,박도리씨는 관할 세무서에 사업자 등록을 했다.

자녀가 임대보증금과 월세를 내지 않고 부모 소유 부동산을 무료로 쓰는데 따른 세법상 문제는 없을까.

◆무상으로 빌린 경우 증여세 부과

현행 상속세 및 증여세법(상증법)에 의하면 특수관계자 간에 부동산(부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 부수토지는 제외)을 무상으로 사용하면서 이익을 얻은 경우 부동산 무상 사용자가 그 이익을 증여받은 것으로 보고 사용자에게 증여세를 물리도록 돼 있다. 다만 부동산 무상사용 이익이 1억원 이상인 경우에만 적용한다.

부동산 무상사용 이익에 따른 증여재산가액은 각 연도의 부동산 무상사용이익을 현가계수(1+이자율 10%)로 나눈 금액을 모두 합쳐 계산토록 돼 있다. 부동산 무상사용 기간이 5년 이상인 경우 현가계수는 3.8이다. 부동산 무상사용에 따른 증여 시기는 해당 부동산의 무상사용을 사실상 개시한 날로 한다.

예컨대 아버지가 기준시가 20억원인 부동산을 아들에게 무상으로 빌려준 경우 증여재산가액을 산출해 보면 다음과 같다. 각 연도의 부동산 무상사용 이익은 4000만원(20억원?C2%)이며, 증여재산가액은 1억5200만원(4000만원?C3.8)이 된다.

아버지로부터 부동산을 무상으로 빌려 사용한 데 대해 아들이 내야 할 증여세 부담액은 1440만원[(증여재산가액 1억5200만원－증여재산공제 3000만원)?C20%－누진공제 1000만원]이 된다.

◆ 부동산 소유자엔 소득세 과세

아버지가 아들에게 부동산을 무상으로 빌려준 경우 아버지와 아들이라는 특수관계 때문에 대부분 임대보증금 및 임대료를 받지 않는다. 이 경우 아버지는 임대보증금 및 임대료를 수령하지 않았기 때문에 이 부분에 대해 소득세를 누락할 개연성이 높다.

따라서 소득세법에서는 아버지와 아들처럼 특수관계자 간에 부동산을 무상으로 빌려준 경우 임대보증금 및 임대료를 받지 않았더라도 받은 것으로 간주해 부동산 소유자에게 소득세를 물린다. 이처럼 부동산을 무상으로 빌려준 경우에는 소득세법상 부당행위 계산부인이라는 규정을 적용한다. 단 시가와 거래가액(대가)과의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상인 경우에만 적용한다.

특수관계자에게 금전이나 기타자산, 용역 등을 무상 또는 낮은 이율로 제공했을 때에는 해당 자산 시가의 50%에서 수령한 임대보증금을 차감하고 이 금액에 국세청장이 정하는 이자율(현재 연간 4.3%)을 곱해 소득금액을 산출한다.

예를 들어 아버지가 아들에게 임대보증금 및 임대료를 받지 않은 경우 아버지에게 소득세법상의 부당행위 계산부인 규정을 적용해 소득금액을 산출한다. 임대보증금 및 월세 등의 시가를 확인하기 어렵다면 기준시가 20억원의 50%(10억원) 상당액에서 수령한 임대보증금(0원)을 차감한 금액에 국세청장이 정하는 이자율 4.3%를 곱한 금액인 4300만원을 소득금액으로 보고 매년 다른 종합소득과 합산해 소득세를 내야 한다.

아버지와 아들 사이처럼 특수관계자라고 하더라도 부동산을 무상으로 빌려주거나 빌리는 경우 소득세법상 또는 상증법상 세금문제가 발생되기 때문에 부동산 무상사용에 따른 소득세 및 증여세를 미리 산출해 세 부담을 줄일 수 있도록 해야 한다.

이용연 이현회계법인 세무사