서울 지하철 2호선 선릉역 인근 이면도로에 위치한 K빌딩을 소유한 김모씨는 요즘 밤잠을 설친다. 10층짜리 K빌딩의 2개 층이 8개월째 비어 있기 때문이다. 그는 "임차인들이 가끔 찾아오긴 하지만 임대료 인하 또는 무상 임대기간 보장 등 요구조건을 내걸고 있다"며 "입차인들이 내거는 까다로운 조건 때문에 계약이 쉽게 이뤄지지 않는다"고 한숨을 쉬었다.

◆빌딩 가치 높이기에 주력

최근 빌딩 공실률이 상승하면서 강남 부자들은 빌딩관리에 안간힘을 쓰고 있다. 빌딩을 건축하고 소유하는 것만으로 시세차익을 누리던 시절이 지났기 때문이다. 공실률 증가로 임차인 위주의 시장이 형성돼 이젠 빌딩도 임차인에게 제공하는 서비스의 질에 따라 가치가 크게 달라지고 있다. 빌딩의 '적자생존 시대'가 열린 셈이다.

서울 논현동 언주로에 있는 팍스타워는 치밀한 관리로 빌딩의 가치와 경쟁력을 높인 대표적인 사례로 꼽힌다. 빌딩주 이모씨는 "팍스타워는 작년부터 줄곧 5%대의 공실률을 유지하고 있다"며 "6층,7층,15층 옥상 등 빌딩 곳곳에 휴게공간을 마련하는 등 입주사의 쾌적한 근무환경 조성을 위해 노력하고 있다"고 말했다. 그는 "특히 1층 로비에는 150㎡ 규모의 입주사 전용 공간을 따로 설치하고 회의용 탁자 등을 구비해 놨다"고 덧붙였다. 팍스타워는 준공된 지 4년밖에 안 된 새 건물인 데다 디자인,주차시설 등 다른 면에서도 입주사를 위한 세심한 배려를 아끼지 않아 좋은 평가받는다.

역삼동 큰길타워도 빌딩 관리에 공을 많이 들이기로 정평이 나 있다. 이 빌딩 관리부의 남일정 부장은 "입주사 대표들과 식사 모임을 겸해 정기적으로 미팅을 가지며 그들의 불편사항을 수렴하고 있다"며 "고객 제일주의에 기반을 두고 입주사들의 니즈를 최대한 반영하고 있다"고 전했다. 이 같은 노력에 힘입어 이 빌딩은 6%대의 비교적 낮은 공실률을 유지하고 있다.

서초역 인근의 랜드마크급 빌딩인 오퓨런스타워는 최근 특급호텔 출신 매니저를 영입하는 한편 고객들의 불만사항을 미리 알아내 질 높은 서비스를 제공하고 있다. 또 테헤란로의 한 대형 빌딩은 차별적인 임차인 서비스의 일환으로 주차관리 규정，화재시 대처요령，정상 근무시간 외 근무수칙 등의 내용을 담은 '빌딩관리규정'을 제작해 모든 입주사에 배포했다. 이 책자에는 건물 세부사항，물품 반입 및 출입，승강기 운행，소방안전，비상시 절차 등 빌딩 이용상 필요한 모든 정보가 담겨 있다.

장진택 ERA코리아 이사는 "최근 들어 다양해지고 있는 임차인의 니즈를 적극적으로 파악해 임차인에 대한 서비스를 강화하려는 모습이 늘고 있다"며 "건물의 효율적 운용을 통한 임차인 만족과 운영 경비의 절감，부동산 가치 제고를 위한 낮은 공실률 유지，기타 수입원의 적극적인 개발 등을 수행하는 '자산관리(PM) 서비스'가 빌딩관리의 핵심 축을 이루고 있다"고 말했다.

◆전문화한 자산관리 필수

국내에서는 자산관리 산업이 아직 초보 단계다. 아직까지도 빌딩관리하면 일반적으로 시설관리(FM)에 큰 비중을 두고 있다. 하지만 점점 초대형 · 초고층화하는 빌딩환경 변화 속에서 법률,회계,행정 등 각 분야의 분쟁 해결까지 담당하는 서비스가 필요하다는 인식이 확산되고 있다. 자산관리 업무의 전문화가 절실히 요구되고 있는 것이다.

강남의 한 빌딩주는 "최근 들어 임대시장 불황으로 자산관리 서비스 가운데서도 특히 임대관리가 빌딩 가치 증대의 키워드로 떠오르고 있다"며 "빌딩은 사용을 전제로 건축된 것으로 이용자 편의를 높이는 여러 기능을 갖춰야 비로소 빌딩으로서의 역할을 제대로 할 수 있다"고 말했다. 문제는 내년부터 오피스빌딩 시장은 수요에 비해 공급이 지속적으로 늘어나 만성적인 초과 공급 현상을 빚을 가능성이 매우 크다. 이에 따라 입지 여건이 나쁜 빌딩이나 경쟁력을 갖추지 못한 빌딩은 도태할 가능성이 높다.

강남 부자들은 이런 상황에서 가장 중요한 변화는 과거 공급자 중심의 시장에서 수요자(임차인) 중심의 시장으로 급격히 옮겨가고 있는 것이라고 입을 모은다. 이제 임차인의 니즈를 꿰뚫어 보고,그것을 최대한 충족시킬 수 있는 관리 서비스 혁신 없이는 빌딩의 경쟁력이 확보되지 않는다는 얘기다.

성선화 기자 doo@hankyuny.com

◆오피스 빌딩 구입 및 관리 10계명

1.로비가 넓고 고급스러워야 한다. 로비는 빌딩의 첫인상을 좌우한다.

2.주차시설이 넓어야 한다. 법정주차 이상의 주차가 가능하면 금상첨화.

3.대표이사 차가 주차 가능한 주차공간이 별도로 마련돼야 한다.

4.근무시간 외 주차 및 냉 · 난방이 가능해 편리한 야근이 보장돼야 한다.

5.엘리베이터가 법정대수 이상이고 속도가 빨라야 한다.

6.전기용량이 충분해야 하고 에어컨은 천장형이 좋다.

7.층고가 가능한 높으면 좋다. 2.5m 이상을 선호하는 게 최근 추세.

8.금연빌딩 표방과 흡연구역의 확실한 지정이 필요하다.

9.내부 기둥이 없거나 많지 않아야 한다. 기둥은 시야 확보와 인테리어의 장애물.

10.유리창을 많이 확보해 시원한 조망이 가능해야 한다.