상가 건물을 임대하는 경우 부가가치세 신고시 과세표준에는 어떤 것들이 포함되나요?

최근 법원 경매를 통해 상가 건물을 낙찰받은 김임대씨는 보증금 1억원，월세 100만원，관리비 20만원을 받는 임대 계약을 맺고 2010년 10월1일자로 상가 건물 임대업을 시작하기로 했다. 상가나 사무실 오피스텔 등을 임대하는 경우 부가가치세 신고를 해야 한다는 얘기를 듣고 어떻게 세금 신고를 해야 하는지 궁금하다.

◆임대료 · 간주임대료 · 관리비 수입은 부가가치세 과세 표준에 포함

현행 부가가치세법에서는 상가 사무실 오피스텔 토지 등을 임대하고 전세금 또는 임대보증금,임대료，관리비를 받는 경우 부동산임대 용역을 공급하는 것으로 판단해 과세 대상으로 규정하고 있다. 따라서 부동산임대 용역에 대한 과세표준은 임대료에 간주임대료 및 관리비 수입을 합한 금액이 된다.

부동산 임대사업자가 전세금 또는 임대보증금을 받는 임대차 계약을 맺고 부동산 임대 용역을 공급하는 경우 그 전세금 또는 임대보증금에서 발생하는 이자 상당액을 간주임대료라고 한다. 간주임대료는 전세금 또는 임대보증금에 과세 대상 일수(부동산 임대업을 개시한 날로부터 과세기간 종료일까지의 일수)에 국세청장이 정하는 이자율(현재 연 4.3%)을 곱해 365일로 나눈 금액으로 한다.

김씨가 2010년 2기 확정분 부가가치세 신고를 할 때 임대보증금 1억원에 대한 간주임대료는 108만3835원 [1억원?C92일(2010년 10월1일부터 2010년 12월31일까지의 일수)?C4.3%/365일]이 된다.

간주임대료에 대한 부가가치세는 임대인이 부담하는 것이 원칙이다. 예외적으로 임대인과 임차인의 약정에 의해 임차인이 부담하는 조건으로 할 수 있다. 이 경우 임차인이 부동산 임차 대가로 월세 등의 형태로 지급하는 금액이 있는 때는 임차인이 부담하는 간주임대료에 대한 부가가치세와 월세를 별도로 구분해 지급해야 한다.

보증금 등에 대한 간주임대료 기산일은 계약금 등의 수취 여부에 관계없이 부동산 임대용역이 개시되거나 개시될 날부터다. 종료일은 보증금 또는 전세금 반환 여부에 관계없이 부동산 임대용역의 제공이 완료되거나 완료될 날이다.

부동산 임대용역의 과세표준에 포함될 임대료는 당해 과세기간(1기:1월1일부터 6월30일，2기:7월1일부터 12월31일)에 받을 돈이다. 2개 과세기간 이상에 걸쳐 임대료를 선불 또는 후불로 받기로 계약한 경우에는 선불 또는 후불로 받은 총 임대료에 당해 과세기간의 임대 월수를 곱하고 총 임대계약 기간의 월수로 나눈 금액을 과세표준으로 한다.

예를 들어 2010년 10월1일부터 2012년 9월30일까지 2년간의 임대계약을 맺고 선불로 임대료를 4800만원 수령한 경우 2010년 2기 확정분 부가가치세 과세표준은 총 계약기간의 선불로 받은 임대료 총액인 4800만원이 아니라 600만원[선불로 받은 임대료 총액 4800만원?C3개월(당해 과세기간의 임대 월수)/24개월(총 임대 계약기간의 월수)]이 되는 것이다.

부동산 임대사업자가 부가가치세 과세 대상 부동산을 임대하고 받는 부동산 임대료와 당해 부동산을 관리해주는 대가로 받는 관리비 등을 구분하지 않고 받은 때는 전체 금액에 대해 부가가치세를 과세한다. 다만 임차인이 부담해야 할 보험료，상하수도료，전기요금 등의 공공요금 등을 별도로 구분 징수해 납입을 대행하는 경우 해당 금액은 과세하지 않는다.

◆주택과 상가를 겸용한 경우 상가 분 임대료만 과세

사업자가 부가가치세를 면세받는 주택과 부가가치세를 과세받는 상가 · 사무실 등의 임대차 계약을 체결하고 건물 · 토지 등을 빌려주는 경우 상가 · 사무실 부분의 임대료 간주임대료 관리비 수입에 대해 부가가치세 과세표준 신고 및 납부를 해야 한다.

임대차계약서상 주택 부분의 임대료와 상가 부분의 임대료가 명확하게 구분되지 않는 때는 임대료 총액(임대료+간주임대료+관리비 수입) 중 상가 · 사무실 부분의 건물 및 토지가 차지하는 부분을 안분해 산출한 부가가치세 과세표준에 대해서만 확정신고,납부하면 된다.

부동산 임대업을 하려고 하는 개인 혹은 법인은 부가가치세 과세표준 신고시 임대차계약서,세금계산서 발행 내역，임대료 등 입금 내역을 잘 챙겨 부가가치세 매출 누락이 발생하지 않도록 주의를 기울여야 한다. 특히 겸용 주택에 대해선 부가가치세 과세표준 계산에 착오가 없도록 해야 한다.

이현회계법인 세무사 이용연