3년 전 울산에서 아파트 300채를 분양한 A사는 작년 준공검사를 앞두고 애를 먹었다. 시행사가 부진한 분양 실적으로 이익이 크게 줄었다며 검사에 필요한 서명을 거부하는 바람에 적잖은 뒷돈을 주고 어렵게 해결했다. A사는 이후 신탁사 명의로 분양 가능한 '관리형 토지신탁' 방식으로만 사업을 진행하고 있다.

분양시장 침체로 시행사들이 부도를 내거나 건설사를 상대로 한 무리한 요구로 갈등을 빚는 등 개발사업 리스크가 커지면서 신탁회사가 시행사 대신 사업을 주도하는 관리형 토지신탁이 부상하고 있다.

19일 관련 업계에 따르면 2008년 40여건이던 관리형 토지신탁 분양 현장은 지난해 100여건으로 늘어난 데 이어 분양물량이 크게 줄어든 올해도 60~70여건에 이를 만큼 인기다.

관리형 토지신탁은 시행사가 사업 부지를 신탁사에 맡기고 사업주체를 시행사에서 신탁사로 바꿔 진행하는 방식이다. 신탁사들은 과거 시행사가 전담하던 인 · 허가,자금 입출금,분양계약 등을 맡고 매출의 0.5~1%가량을 수수료로 받는다.

최근 모델하우스 문을 연 경기 용인의 '포곡 삼성쉐르빌(469채)'은 삼성중공업이 시공하고 시행사도 따로 있지만 아시아신탁 명의로 분양 중이다. 케이비부동산신탁이 분양하는 화성시 우정읍 '한라 비발디(635채)'도 마찬가지다.

코람코자산신탁도 서울 장안동에서 요즘 선호도가 높은 도시형 생활주택 149채를 분양하고 있다. GS건설 SK건설 롯데건설 포스코건설 쌍용건설 한라건설 경남기업 등 주요 건설사도 대부분 관리형 토지신탁으로 개발 사업을 진행하고 있다.

관리형 토지신탁 방식의 분양이 늘어나는 것은 시행사 리스크를 크게 줄일 수 있기 때문이다. 시행사가 파산해도 토지와 사업 시행권이 신탁사로 넘어와 사업을 정상적으로 계속할 수 있고 시행사들의 분양대금 유용 등 사고도 막을 수 있다는 게 신탁사들의 설명이다.

아시아신탁 신탁사업부 송석주 개발팀장은 "사업 능력이 떨어지는 일부 시행사들의 불확실성을 없애기 위해 관리형 토지신탁을 이용하는 사례가 부쩍 늘었다"고 설명했다.

프로젝트 파이낸싱(PF)을 해주는 금융권에서도 사업 정산 때 보다 쉽게 자금을 회수할 수 있도록 사업 초기부터 시행사를 상대로 관리형 토지신탁을 요구하는 추세다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com