톱가수에서 부동산 투자자이자 주얼리 사업가로 변신한 방미씨(48).지난 13일 2년여 만에 광화문에서 재회한 그는 짧은 미니 스커트에 운동화를 신고,앞머리를 내린 단발 생머리를 하고 있었다. 눈에는 생기가 넘쳤고,인터뷰 도중 수시로 튀어나오는 웃음은 호탕했다. 투자자와 사업가로서 더 당당해지고 자신감에 찬 모습이었다.

뉴욕에서 주얼리 숍을 운영하는 방씨가 한국을 찾은 것은 자신의 주얼리 브랜드인 '미에방' 한국 지점을 개설하기 위해서였다. 부동산 투자의 달인인 그는 새로운 사냥감(?)을 찾아 한 달여 동안 서울시내 주요 상권들을 샅샅이 훑었다고 한다.


그는 서울 상권에 일대 변화가 일어났다는 점에 주목하고 있었다. 압구정동 청담동 등 강남 상권이 많이 죽은 반면 명동과 강남역 상권에 활기가 넘치더라는 것.상권 지도가 완전히 바뀐 원인은 일본과 중국에서 밀려드는 관광객 때문이라고 진단했다. 방씨는 "큰 트렌드 변화를 놓치면 투자에서 실패하기 십상"이라며 "상가 투자자들은 강북 상권의 부활에 주목해야 한라"고 조언했다.

지점 자리 물색을 위한 방씨의 꼼꼼함은 혀를 내두를 정도였다. 그는 최근 한 달 동안 명동을 네 번 찾았다고 했다. 아침 점심 저녁 등 시간대를 달리해 가며 유동인구 등 상권을 꼼꼼히 조사했다고 한다.

일부러 쇼핑도 많이 했다. 3만달러(약 3000만원)나 되는 거금을 쇼핑에 썼다. 트렌드 변화에 민감한 주얼리 브랜드의 최고경영자(CEO)인 만큼 국내에서 유행하는 아이템과 유통구조를 파악하는 일도 중요하기 때문이다.

방씨는 특별히 명동과 강남역의 풍부한 관광객 유동인구에 주목해야 한다고 강조했다. 유동인구의 35%가 관광객이라는 점에서다. "관광객은 오면 무조건 돈을 씁니다. 돈 쓸 준비가 돼 있는 사람들이죠.관광객이 많은 명동 상권이 강남 상권보다 훨씬 더 많은 돈을 벌 수 있습니다. "

명동 상권이 활발해진 이유는 관광객이 최소 2시간 이상 정신없이 즐길 수 있도록 재미있게 '세팅' 돼 있기 때문이라고 진단했다. 그는 "명동은 10대에서 50대까지 다양한 연령층이 놀기 위해 가는 곳이 됐다"고 말했다. 하지만 이미 철옹성처럼 상권이 형성돼 있어 빈틈을 찾지가 쉽지 않다고 한다.

아파트 투자에 대해서는 자신만의 투자 철칙을 소개했다. 부동산 투자 경력만 30년이 넘는 그는 "흔히 집은 무릎에 사서 어깨에 판다는 말을 하지만 '발바닥'에 사서 '어깨'에 팔아야 한다"고 말했다.

그럼 발바닥 가격을 어떻게 알 수 있을까. 그는 "특정 지구에서 첫 분양하는 아파트를 사야 한다"고 힘줘 말했다. 첫 분양 아파트는 관심을 끌기 위해 저렴하게 나오는 게 보통인 까닭이다. 이후 공급하는 아파트 분양가는 점차 상승곡선을 그린다. 기존 아파트의 경우 예전 가격 트렌드를 조사해보면 바닥 수준 급매인지 아닌지 충분히 파악이 가능하다고 한다.

그냥 한번 분양받은 데서 끝내서는 안 된다는 게 방씨의 지론이다. 아파트를 분양받은 뒤 전셋값이 뛰면 이를 전세로 주고 그 전세금으로 또 다른 아파트를 분양받아 시세차익이 나기를 기다려야 한다는 설명이다. 물론 이런 전략을 구사하려면 이사를 자주 다녀야 한다. 자신도 30번 이상 이사를 다녔다는 방씨는 "고생이 밥먹여 준다"며 "고생이 뒤따라야 행복이 있다"고 강조했다.

부동산 시장 침체기인 지금 투자해야 하느냐는 질문에는 '우문'이라고 일축했다. 수익률이 나오는 곳엔 당연히 투자해야 한다는 것이다. 물론 투자를 위해서는 수익성 분석이 철저해야 한다는 전제조건이 붙는다. 방씨는 2000년 가지고 있던 부동산을 처분해 매달 임대료가 나오는 '수익형 부동산'으로 갈아탔다. 그는 "달마다 꼬박꼬박 월세가 나오는 부동산 임대 사업은 수익률만 잘 나오면 된다"며 "다만 투자금액 대비 수익률이 5% 이하라면 절대 투자해서는 안 되고,아무리 시세차익이 유망한 지역이라 하더라도 수익률이 2% 이하면 들어가서는 안 된다"고 했다. 방씨는 "강남 지역은 가격이 지나치게 올라 수익률이 떨어지고 한강 르네상스 수혜 지역도 예상 수익률이 낮다"고 평가했다.

그는 지역 선정을 먼저 한 다음 '물건 헌팅'에 나선다고 한다. 직접 상가 빌딩 등을 신축할 때는 미리 임차인을 구해 놓고 시작한다. 방씨는 "건물을 지어 놓고 그때서야 임차인을 구하러 다니면 이미 늦은 것"이라며 "미리 임차인과 상의해 건물을 고객 취향에 맞게 지어야 공실이 없다"고 말했다.

방씨는 마지막으로 돈을 버는 것에만 몰두하지 말라고 조언했다. 행복해지고 즐기기 위해서 투자를 하는 까닭이다. 방씨의 취미는 여행이다. 캐나다 토론토 같은 곳에서는 한 달 동안 여행을 즐기기도 했다고 한다.

한편 방씨는 최근 주얼리 비즈니스로 성공한 스토리를 담은 '방미의 골든타임'을 출간해 좋은 반응을 얻고 있다. 2007년 '종자돈 700만원으로 부동산 투자 200억 만들기' 이후 두 번째 내놓은 책이다.

성선화 기자 doo@hankyung.com