지난 13일 경기도 광명시 소하택지개발지구 내 'H프라자' 분양사무실.입점 예정인 이마트 맞은편에 위치한 이 상가의 분양률은 80% 선에 육박하고 있다. 현재 1층과 2층 일부만 남아 있는 상태다. 이날 현장에서는 막바지 물량을 분양받으려는 사람들의 상담이 이어졌다. 실수요자 입장에서 상가 투자의 기본인 수익률 등을 꼼꼼히 따져봤다.

◆임차인 확정된 상가도 수익률 따져야

'H프라자'의 연 수익률은 얼마나 될까. 1층에서 영업 중인 김밥집을 대출 40%를 끼고 분양받는다면 연 수익률은 10%에 달한다. 분양가는 최초 분양가 9억3000만원에서 8000만원 떨어진 8억5000만원이다. 실평수 60㎡(18평)인 이곳의 월세 수입은 500만원.1년 월세 수익금을 합치면 6000만원에 이른다. 하지만 여기에서 은행 대출이자(연 5.5%) 비용 1870만원을 빼면 1년 월세 수익금은 4130만원이다.

대출을 40% 받을 경우 투자금액은 5억1000만원이다. 여기에서 임대보증금으로 들어오는 1억원을 제외하면 실투자금액은 4억1000만원이다. 월세 수익금을 실투자금액으로 나누면 약 연 10%의 수익이 발생한다. 하지만 같은 상가를 대출을 끼지 않고 100% 자기 자본으로 투자할 경우 연 수익률은 8%로 2%포인트 낮아진다.

1층 상가의 경우 대로변이어서 유동인구가 많아 투자수익률이 높게 나온다. 하지만 상가 일부 층의 투자수익률이 좋다고 모든 층이 '대박'을 보장하지는 않는다. 같은 건물이라도 층과 업종에 따라 수익률이 천차만별이기 때문이다.

따라서 장사가 잘 된다는 분양대행사의 선전만 믿지 말고 상가 투자에 앞서 주변 상권과 경쟁 업종을 반드시 체크해야 한다.

◆대형마트 주변 상가 안전

전문가들은 상가 투자의 기본 수익률을 최소한 5% 이상으로 보고 있다. 상가는 리스크가 적지 않기 때문에 오피스텔 등 다른 수익형 부동산에 비해 기대 수익률이 높은 편이다.

'공실 없는' 상가에 투자하면 실패를 줄일 수 있다. 이들 상가는 대부분 이마트나 홈플러스 등 유동인구를 유발할 수 있는 대형 상가나 메인 도로에 인접해 있다.

단지 내 상가나 택지개발지구 내 상가에 투자하는 것도 괜찮은 방법이다. 1만세대 이상 미니신도시가 만들어지면 병원,학원 등 필요한 시설들이 들어오기 때문이다.

성선화 기자 doo@hankyung.com