작년 집값은 버블 붕괴 우려 등으로 하락세를 보이다 '8 · 29 부동산 대책'이 효과를 내기 시작한 추석 이후부터 반등했다. KB국민은행의 '전국주택가격 동향조사'에 따르면 전국 주택 매매 가격은 부산 대전 등의 강세 덕에 지난해 9월 0.1% 반등한 이후 3개월 연속 올랐다. 미분양과 대규모 입주로 침체의 골이 깊었던 수도권 집값도 10월부터 하락세를 멈추고 보합세를 이어갔다.
[2011 대전망-부동산] "입주 물량 크게 줄어 집값 상승국면 진입"
아파트 거래도 늘어나는 추세다. 올해 부동산 시장에서는 반등한 집값이 고개를 꺾고 약세 국면으로 재진입할지,상승세를 이어갈지 여부가 결정되는 분기점이 될 전망이다.

◆입주 물량 부족…"집값 오른다"

부동산 전문가들은 수도권을 비롯한 전국의 집값이 완연한 상승 국면으로 접어들 것이라는 쪽에 무게를 싣고 있다. 집값 선행지표로 볼 수 있는 전셋값이 계속 오르는 데다 입주 물량마저 줄어 수급 불균형에 따른 가격 상승 압력이 보다 강해질 것이라는 이유에서다.

부동산114에 따르면 서울 인천 경기 등 수도권 입주 물량은 작년 16만8144채였으나，올해는 10만8573채로 35%가량 줄어든다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "유럽발 재정위기 확산 우려나 금리 상승 등 수요 위축 요인도 있지만 입주 물량 감소폭이 큰 만큼 전세가격 상승세가 매매가격 상승으로 이어질 가능성이 높다"고 내다봤다.

주택 전문 개발회사인 피데스개발 김승배 사장도 "선분양제도가 일반화한 우리나라 주택시장에서는 분양 물량보다 입주 물량이 피부로 느낄 수 있는 실질적인 공급량"이라며 "내년에는 입주 물량이 급감해 가격 상승 요인으로 작용할 수밖에 없다"고 설명했다.

수도권 입주 물량은 2013년 더욱 감소할 것으로 예상돼 집값 강세가 이어질 것이라는 관측이 지배적이다. 서울 경기지역 재개발 · 재건축 사업이 본격화하면서 이주 및 철거 물량이 늘어나는 점도 집값 상승세를 부추기는 요인으로 꼽힌다. 신규 공급이 줄어드는 상황에서 재고 주택 수마저 감소하면 수급 불균형이 심화하는 탓이다.

지방 주택시장도 소형 아파트 공급난이 아직 해소되지 않아 당분간 강세 기조가 계속 이어질 가능성이 높다는 것이 전문가들의 분석이다.

◆금리 인상 · DTI 규제가 변수

집값이 오를 것이라는 데에는 큰 이견이 없지만 상승폭에 대해서는 의견이 엇갈린다. 실물 경기와 금리，정부 정책 등 부동산 시장을 둘러싼 외부 변수가 어떻게 전개될지 불확실하기 때문이다.

총부채상환비율(DTI) 규제를 정부가 어떻게 운용할 것인가가 대표적인 사례다. 정부는 작년 '8 · 29 대책'을 통해 무주택자나 1주택자 등 실수요자가 강남 · 서초 · 송파 등 강남 3구를 제외한 곳에서 9억원 이하 주택을 구입하면 3월 말까지 DTI 규제를 적용하지 않도록 했다. 이를 연장할지 여부가 관심이다. 지방 미분양 주택에 대한 양도세 감면 혜택도 4월이면 끝난다.

대출 이자에 직접 영향을 미치는 금리 인상도 주요 변수다. 한국은행이 작년 11월 정책금리를 0.25%포인트 인상하자 시중 은행도 주택담보대출 금리를 속속 올렸다. 금융감독원도 주택담보대출을 받은 뒤 이자만 납부하는 거치 기간을 연장하지 못하도록 하는 방식으로 가계대출을 억제할 방침이다.

박원갑 스피드뱅크연구소장은 "입주 물량이 줄지만 정부가 금리를 올리거나 대출한도를 축소하는 방식 등으로 가계대출에 대한 규제를 강화하면 가격 상승폭이 제한받을 수밖에 없다"고 지적했다. 박 소장은 또 "최근 도시형 생활주택이나 오피스텔 등 월세형 부동산이 인기를 끄는 것은 매매차익을 염두에 뒀던 아파트 시장에 대한 관심이 그만큼 줄어들었다는 방증일 수 있다"고 진단했다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "올해 부동산 시장은 집값이 오르거나 수익형 부동산에 대한 인기가 이어지면서 작년보다 온기가 돌 가능성이 크다"면서도 "금리 인상폭과 정부의 규제 완화 의지가 상승폭을 결정짓는 실질적 변수가 될 것"이라고 말했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com