올해 부동산 시장은 완만한 회복세를 보일 것이라는 전망이 우세하다. 글로벌 금융위기 이후 2년간 하락세를 지속했던 집값도 바닥을 찍을 것이라는 기대감이 높아지고 있다. 관망세를 보이던 실수요자들이 매수 대열에 가세하면서 거래도 늘어날 것으로 보는 전문가들이 많다. 본지가 조사한 새해 한경베스트공인 · 전문가 설문조사에서도 76.6%가 올해 집값 상승을 예측했다. 급등은 어렵지만 하락 기조는 벗어날 것으로 보는 시각이 많다. 분양시장에서는 보금자리주택 사전예약을 비롯해 광교 · 판교 · 별내지구 등 유망 택지지구 물량 공급이 활력을 불어넣을 것으로 보인다.

특히 올해는 수익형 부동산 시장이 활기를 띨 것으로 보인다. 오피스텔 · 도시형 생활주택 · 단지 내 상가 등 소규모 임대상품이 주인공이다. 시중 유동자금이 풍부한 데다 집값 상승을 확신하지 못한 투자자들이 관심을 보이고 있기 때문이다. 내집 마련 시기에 대해 전문가들은 상반기를 지목했다. 집값이 본격적인 상승 반전 단계에 진입하면 시장이 매도자 우위로 바뀌면서 원하는 집을 쉽게 구매하기 어려워진다는 것이다. 매도 시기는 하반기를 꼽았다. 집값이 상승 기조를 보일 때가 좋다는 것이다. 하지만 일부 전문가들은 "금리 인상，규제정책, 가계대출 증가,실물경기 회복 지연 등 부정적 변수들이 적지 않아 낙관하기 힘들다"는 의견을 내놓고 있다.


# 아파트값 상반기 보합·하반기 소폭 상승 전망

아파트는 전셋값 급등과 수도권 입주 물량 감소로 상반기에는 보합세,하반기에는 소폭 상승을 점치는 의견이 많다. 부동산정보업계와 건설연구원 · 건설업계 등 전문가 집단은 최근 2년간 집값 하락세가 이어지는 바람에 주택 매입을 꺼리던 전세 수요가 매수세로 돌아설 가능성이 높다는 것이다. 이들은 매매가 대비 전세비율이 높은 지역을 선호하기 때문에 이 지역 아파트 값이 오를 것으로 예상됐다. 가격이 비싼 대형보다는 중 · 소형 평형이 먼저 움직일 것으로 보인다. 하지만 대출이자 상승 등 집값 상승 제약 요인이 존재하기 때문에 큰 폭의 움직임은 없을 것으로 전망됐다.

재개발 · 재건축 아파트의 경우 가격 변동이 크지 않을 것으로 보인다. 일단 현재 가격이 많이 오른 상태인 데다 사업 속도와 지역 여건이 따라 투자가치가 제각각이기 때문이다. 공공관리제도 도입으로 조합원 사업비 · 분담금 등의 정보가 투명해지면서 묻지마 투자가 사라진 것도 한 요인이다. 재건축은 그동안 하락폭이 컸던 강남권 일부 단지를 중심으로 제한적 거래가 이뤄질 것으로 예상된다.

# 도시형 생활주택 등 수익형 부동산 호조

오피스텔 · 도시형 생활주택 등 수익형 부동산은 작년에 이어 인기를 끌 전망이다. 주택시장 회복이 기대만큼 이뤄지기 어려운 데다 월세 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산으로 수요자들이 몰리기 때문이다. 특히 오피스텔 · 도시형 생활주택 분양시장이 활기를 띨 것으로 보인다. 전셋값이 오르면 소형 임대부동산의 수익률은 상승하고,이를 겨냥한 투자자들의 관심도 덩달아 높아진다.

반면 오피스시장은 공급 과잉으로 시장 상황이 불안하다. 서울 도심 · 여의도권역은 대규모 신규 오피스빌딩이 잇따라 준공 예정이어서 침체 분위기가 깊어질 것으로 보인다. 실물경기 회복 지연으로 기업들의 임대 수요도 늘어날 가능성이 낮다. 반면 임대료가 저렴한 아파트형 공장은 일부 공급 과잉 지역을 빼고는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상된다.

# 중소형 저가 아파트 중심 경매시장 활기

경매시장은 전체적으로 호조를 보일 것으로 예상된다. 포괄적인 집값 상승 가능성이 가장 큰 요인이다. 주택 경매는 전셋값 상승에 따라 중소형 저가 아파트를 중심으로 입찰 경쟁이 높아질 전망이다. 전셋값 비중이 높은 3억원이하 중소형 아파트는 실소유자와 투자자들이 몰리면서 수십대 1의 경쟁률을 기록하는 물건들이 속출할 것으로 보인다. 강남권 재건축을 비롯한 버블 세븐 지역에서도 강세가 두드러질 전망이다. 근린시설，오피스텔 등 수익형 부동산도 분양시장 인기와 맞물려 투자자들이 몰릴 가능성이 높다.

토지 경매는 부동산개발 시장 침체,LH(한국토지주택공사)의 사업 구조조정 등으로 주목을 끌지 못할 것이라는 분석이다. 입지 여건이 떨어지는 중대형 아파트도 외면을 면치 못할 것으로 보인다.

# 서울·수도권 개발 위축…토지시장은 흐림

토지시장은 하락 · 침체가 지속될 것으로 보인다. 서울 · 수도권 부동산개발 시장이 위축 상태를 벗어나지 못해 토지시장 전반이 거래 부진은 물론 가격 하락 추세를 벗어나기 힘들 것이라는 분석이다. 다만 도로 · 지하철 · 경전철 개통 등 일부 교통 호재 지역과 국책사업 지역 주변 등은 국지적 오름세를 보일 전망이다. 또 수도권의 도시형 생활주택 공급 부지,도심재생사업(재개발 · 뉴타운) 추진 지역 등도 매수세가 붙을 수 있다고 중개업계는 내다봤다.

박영신 기자 yspark@hankyung.com