26년째 경매 투자를 하고 있는 김진현 한국부동산칼리지 원장은 보통 인터넷을 통해 경매정보를 얻는다. 회원으로 가입한 경매정보 사이트에서 '조건검색' 방법으로 관심물건을 찾아간다. 조건내용에 입찰기일 관할법원 투자금액 부동산용도 등을 선택하고 검색을 눌러 자신의 자금여력이나 관심분야와 맞는 물건을 찾는다. 경매 고수로 통하는 그도 조건에 맞는 물건이 뜨면 가장 먼저 물건 정보의 왼쪽보다 오른쪽에 눈을 맞춘다고 한다. 왼쪽은 감정가 최저매각가 등을 표시한 가격정보이고,오른쪽은 경매로 나온 부동산의 권리관계 정보다.

그는 "지난해 하반기 이후 강남권을 중심으로 경매시장이 다시 뜨거워지면서 경매에 관심을 가지는 이들이 늘어나고 있다"며 "경매 초보자들은 최저가격에 연연해하지만 항상 권리관계부터 철저히 따지는 습관을 들여야 한다"고 조언했다. 권리관계를 소홀히 하면 낙찰받고도 부동산을 빼앗기는 극단적인 경우까지 발생하기 때문이란 것이다.

◆뜨거워진 강남권 경매시장

경매정보 제공업체인 지지옥션에 따르면 작년 12월 한 달간 낙찰된 서울 강남구 아파트 낙찰가격 총액은 345억7493만원으로 나타났다. 강남구 낙찰가격 합계가 300억원을 넘긴 것은 2009년 9월의 391억3795만원 이후 처음이다.

아파트 거래량을 뜻하는 낙찰률도 54.4%를 기록해 2007년 3월 이후 45개월 만에 최고치를 기록했다. 경매에 입찰하는 사람들 수를 나타내는 응찰자 수도 연중 최고치를 기록했다. 지난해 12월 한 달간 226명이 입찰에 참여해 물건당 7.3명이 경쟁한 것으로 나타났다. 김규정 부동산114 본부장은 "지금처럼 전셋값 강세가 지속된다면 경매 응찰자 수도 계속 늘어날 것"으로 내다봤다.

◆빨간 글씨의 경매정보부터 챙겨라

인터넷 경매정보 사이트 중에는 주의를 요하는 권리관계를 친절하게 빨간 글씨로 표시해놓는 곳도 있다. 유치권 토지 · 건물별도등기 저당권 가처분 가압류 유치권 예고등기 등이 우선 권리분석 대상이다. 권리관계를 따져보는 기준이 되는 시점은 물건에 대한 이해관계자들의 권리가 등기부등본상에 최초로 등재된 날짜다.

그 시점을 토대로 낙찰자가 떠안아야 하는 권리(인수권리)와 인수하지 않아도 되는 소멸권리로 구분된다. 때문에 인수권리를 제대로 파악하지 못하면 수익보다는 되레 손해를 볼 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

인수권리의 경우는 여러 가지다. 근저당 등 소멸기준권리 이전에 전입한 선순위 임차인의 전세보증금은 해당 경매를 통해 배당받지 못했을 경우 낙찰자가 인수해야 한다. 다시 말해 낙찰자가 보증금을 물어줘야 한다.

근저당 설정 시기와 관계없이 소송이 진행 중이어서 예고등기로 표시된 경매물건은 낙찰을 받았더라도 재판 결과에 따라 권리를 빼앗길 수 있다. 특히 토지 주인과 건물 주인이 다른 부동산의 경우 토지주가 건물철거 소송에서 승소하면 경매 낙찰자는 철거비용까지 부담해야 하는 상황에 처할 수 있다.

낙찰받은 후 등기부등본상에 없던 건물 유치권자가 나타나는 경우도 있다. 정상적인 유치권자라면 낙찰자가 유치권의 원인이 된 채권을 물어줘야 한다. 허위 유치권은 인수권리에 해당되지는 않지만 낙찰자 측에서 풀어야 할 과제이기도 하다.

경매정보에는 표시되지 않지만 아파트의 경우 관리비 체납여부도 현장을 방문해 확인해야 한다. 아파트 관리비는 통상 주거 전용공간과 주차장조명 엘리베이터사용료 등 공용공간으로 나눠 부과되는데 공용공간분의 체납액은 낙찰자가 승계해야 한다는 게 대법원의 판례다.

◆물건 따라 체크포인트 달라

경매시장을 찾는 이유는 저렴한 가격 때문이다. 그렇더라도 환금성이 떨어진다면 경매의 의미가 퇴색되게 마련이다. 환금성을 투자기준으로 삼으면 경매물건을 보는 안목도 달라진다는 게 전문가들의 조언이다.

경매 전문가들은 아파트의 경우 단지규모 역세권여부 학군 등을 따져봐야 한다고 조언했다. 소규모 단지라면 대단지와 가까울수록 유리하고 재건축대상 아파트라면 대지지분이 넓어야 환금성을 기대할 수 있다.

다만 시세보다 싸다는 이유로 응찰에 나서게 마련인 아파트에는 가격함정에 주의해야 한다. 경매에 매겨지는 감정가는 경매개시일 직후에 평가된 것이어서 현재 시세가 제대로 반영되지 않을 수도 있기 때문이다. 감정평가 시점이 가격 상승기였다면 감정가가 시세보다 높을 수 있다는 의미다. 입찰에 나서기 전에 해당물건 주변 중개업소를 적어도 3~4곳은 들러 시세를 확인하는 것은 필수다.

고급빌라도 20~30채가 함께 들어선 단지형이 환금성 측면에서 상대적으로 유리하지만 세제 혜택을 감안해야 한다. 올해부터 매매가 9억원 이상의 고급주택에 대해 취득 · 등록세 50% 감면혜택이 없어졌기 때문이다. 최저가 9억원대 고급빌라 경매에 나선다면 응찰가를 9억원 미만으로 쓰는 것도 요령이다.

상가 경매는 임대료와 함께 권리금 수준도 챙겨봐야 할 기준이다. 권리금이 있는 상가라면 상권이 활성화돼 있다는 의미다. 그런 상가를 낙찰받으면 기존 임차인과 새로 임대계약을 체결하기에도 수월한 편이다.

토지는 환금성이 떨어지는 부동산으로 꼽힌다. 가급적 여윳돈으로 투자하는 게 바람직하고 경매에 나서기 전에 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 꼭 확인해야 한다.

경매로 공장을 구입하면 시세의 50~70%선에서 매입할 수 있다는 게 우선 장점으로 꼽힌다. 공장 저당법에 따라 공장에 속한 기계기구까지 담보물이어서 소유권 이전 후 담보대출을 받는데 유리하다.

김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com