현행 주택임대차보호법과 시행령은 전 · 월세 급등락 시 세입자와 집주인을 보호하기 위한 다양한 조항을 두고 있다. 주택임대차보호법 제7조는 임대 기간(2년 계약) 중 1년이 지난 뒤 연간 5% 내에서 보증금을 올릴 수 있도록 규정했다. 전셋값이 급락한 경우엔 하락폭의 제한 없이 전세금을 낮출 수 있다.

하지만 이를 근거로 임대료를 올리거나 내리는 경우는 거의 없다. 관련 규정이 명확하지 않고 세입자와 집주인 간 분쟁이 일어나면 조정할 기구가 없어서다.

과거 세입자를 보호하기 위한 대책은 오히려 세입자의 고통을 가중시킨 경우가 많았다. 정부는 1981년 3월 임대 기간을 1년으로 강제화하는 '주택임대차보호법'을 만들었다. 결과는 전세금 폭등으로 이어졌다. 집주인들이 6개월마다 올리던 임대료를 1년에 2~3배 한꺼번에 올렸다. 정부는 1983년 기존 계약 기간 내 임대료 상한선을 연간 5% 이하로 제한하고,1989년 임대 기간을 2년으로 늘렸다.

김태철 기자 synergy@hankyung.com