다주택자에 대한 정부의 인식이 바뀌었다. 부동산 투기 세력이라는 부정적인 측면보다는 임대주택 공급의 순기능을 인정,양도세 및 보유세 부담 완화를 통해 민간부문의 주택 임대사업을 활성화하기로 했다. 그러나 다주택 보유자가 임대사업자로 전환한다고 해서 전 · 월세 공급 물량이 당장 늘어나는 것은 아니어서 논란이 예상된다. 오히려 다주택 보유에 따른 세금 부담이 완화되는 측면이 강조될 경우 주택가격 급등의 부작용이 나타날 수도 있다. 민간 임대사업자 세제 지원 내용을 일문일답 형식으로 정리했다.

-매입 임대사업자 세제 지원 내용은.

일정한 요건을 충족시킨 임대사업자는 임대주택에 대해 양도소득세 중과 완화와 종합부동산세 비과세 혜택을 받는다. 서울에서 이 같은 혜택을 받으려면 3채 이상 주택을 5년 이상 임대해야 한다. 면적은 149㎡ 이하이고 취득가액은 6억원 이하여야 한다. 현재 5채 이상,10년 이상,85㎡ 이하,3억원 이하인 기준이 대폭 완화되는 것이다. 세대 수,기간,면적,취득가액 등 모든 기준을 동시에 만족해야 하고 대상 주택이 모두 수도권 내에 있어야 세금 혜택을 받는다.

-임대사업자 세제 지원에서 취득가액 기준은.

해당 주택을 매입한 실거래가가 아니라 공시가격(기준시가)이 취득가액으로 인정된다. 도중에 재건축을 통해 가격이 크게 올랐을 경우에는 재건축 후 가격이 아닌 최초 매입 당시의 가격이 기준이 된다.

-4채 이상의 임대주택 중 3채는 취득가액이 6억원 이하이고 1채는 6억원이 넘는다면 세 혜택을 받을 수 있나.

양도세 중과 완화는 취득가액이 6억원 이하인 3채에 대해서만 적용된다. 종부세 계산에서는 6억원 이하인 3채가 제외된다. 즉 6억원이 넘는 임대주택 1채와 임대사업자가 소유한 다른 주택의 가격을 합산해 종부세를 부과한다.

-임대사업의 기간은 어떻게 계산하나.

임대주택을 양도하거나 종부세를 신고하는 시점을 기준으로 5년 이상 임대한 주택이면 세 혜택을 받을 수 있다. 정부는 개정법의 적용 시점에 따라 발생할 수 있는 혼란이나 부작용을 고려해 이를 최소화하는 방향으로 경과 규정을 만들 방침이다.

-3채 이상의 임대주택을 갖고 있는 사업자가 2채만 임대사업을 하고 있는 것으로 신고했다면 세 혜택을 받을 수 있나.

세 감면 혜택은 과세당국에 신고한 내용을 기준으로 주어진다. 3채 중 2채만 신고했다면 세대 수 기준을 충족시키지 못했으므로 세 혜택을 못 받는다. 취득가액 6억원 이하인 3채의 임대주택과 6억원이 넘는 1채의 임대주택을 가진 사업자가 6억원 이하 주택에 대해서만 신고를 했다면 신고한 3채의 주택에 대해서는 세 감면을 받는다.

-미분양 주택 임대사업에 대한 세제 지원 내용은.

건설사가 2년 이상 임대한 뒤 분양하는 주택을 취득하거나 미분양 주택을 매입해 5년 이상 임대하면 취득세가 50% 감면된다. 구입 후 5년간 발생한 양도소득에 부과되는 양도세에 대해서도 50% 감면 혜택이 있다. 개정법률 시행일 당시 준공후 미분양 주택이 대상이며 기준시가가 6억원을 초과하거나 전용면적이 149㎡를 초과하는 주택은 제외된다. 단 올해 12월31일까지 임대계약을 체결해야 세 감면을 받을 수 있다.

-세제지원 통한 임대주택 증가 효과는.

정부도 구체적인 증가 규모는 추정하지 못하고 있다. 다만 전국 8만8000세대의 미분양 주택 중 일부가 전 · 월세 물량으로 전환되고 민간 임대사업이 활성화되는 효과는 있을 것으로 보고 있다.


-향후 추진 일정은.

정부는 시행령만 개정하면 되는 사항은 가급적 빨리 처리해 다음 달까지 마무리할 계획이다. 소득세법 등 법률 개정 작업은 4월 임시국회 통과를 목표로 서둘러 진행하기로 했다.

-주택임대사업자로 등록하려면.

국세청 세무서에 사업자등록을 신청하면 된다. 또 시 · 군 · 구에 임대사업자 등록신청을 해야 재산세 경감 등의 혜택을 받을 수 있다.

유승호 기자 usho@hankyung.com