매입임대사업자 요건이 대폭 완화됨에 따라 임대수요가 많은 지역 내 중저가 아파트 단지가 관심을 끌 전망이다. 서울지역 임대 대상 주택이 공시가격 3억원 이하에서 6억원 이하로 높아져 강북권 중소형은 물론 강남권 소형 및 재건축 추진 아파트도 투자가 가능할 것이라는 예측이다. 전문가들은 저금리 기조속에 전셋값 강세로 월세가 확산되는 추세인데다 서울지역 일부에선 5년 임대가 끝난 후 시세차익도 가능할 것으로 내다봤다.

매입임대를 겨냥한 유망 아파트를 고르기에 앞서 향후 임대 수요가 얼마나 많을지를 따져보는 게 가장 중요하다는 지적이다. 전세난으로 지금은 서울지역에서 비어 있는 주택을 찾기 힘들지만 중장기적으로 전세난이 어느 정도 해소되면 지역에 따라 임대 수요도 크게 달라질 것이란 점에서다.

이영진 닥터아파트 리서치연구소장은 "역세권,대학가,산업단지 인근 등 전세 수요층이 두터운 곳을 우선적으로 고려해야 한다"고 조언했다. 세제 혜택을 받으려면 최소 5년이 지나야 하는 만큼 수요가 많아 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있는 도심 역세권의 소형주택이나 대학가의 다세대 · 다가구주택 등이 투자 대상이 될 수 있다는 설명이다. 이 소장은 "마포 용산 강남 등 기존 임대 수요가 많은 곳의 소형주택을 우선적으로 살펴보는 것도 방법"이라고 덧붙였다. 장기간 임대사업을 해야 하므로 노후화가 심한 주택이나 신규 입주 물량이 쏟아지는 단지는 투자 여부를 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

전세시장에서 공급자 우위가 약해지면 임대 수익률도 떨어지기 때문에 주택 매입가격을 낮추는 데도 신경 써야 한다. 강은 지지옥션 기획팀장은 "아파트는 다른 건물에 비해 임대로 거둘 수 있는 수익률이 낮은 편"이라며 "경매 등을 통해 낮은 가격에 구입한다면 수익률 문제를 해결하는 것은 물론 더 많은 시세 차익도 기대할 수 있다"고 전했다. 순수 임대수익만 감안한다면 아파트보다 용산 평택 등에서 주한미군을 대상으로 임대사업이 가능한 빌라 도시형 생활주택, 다세대주택 등에 투자하는 편이 나을 수도 있다고 강 팀장은 덧붙였다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "5년 뒤의 개발 호재와 수급 여건까지 면밀히 살펴보고 가격이 오를 만한 곳을 택해야 한다"며 "인근에 뉴타운 개발이나 지하철 · 도로 개통，택지지구 지정 등 개발 재료가 있는 곳도 시세차익을 거둘 수 있다"고 분석했다.

김규정 부동산114 콘텐츠본부장은 "준공 후 미분양 물량은 왜 팔리지 않고 있었는지 원인을 파악해야 한다"며 "교통이나 학군 등이 좋지만 최근 주택경기 침체 탓으로 미분양이 생긴 아파트는 향후 가격이 오를 가능성이 높다"고 말했다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com