부동산 시장의 변화로 예전과 같은 시세차익이 어려워지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 점차 높아지고 있다. 수익형 부동산 가운데서도 상가는 위치 선정，임차인 관리 등 신경써야 하는 부분이 많아 '초보 투자자'들에겐 다소 어려운 상품으로 느껴질 수 있다. 하지만 꼼꼼한 상권 분석을 통해 업종과 위치를 정한다면 높은 수익률을 거둘 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다. 비교적 상권이 안정적인 아파트 단지내 상가나 신도시 근린상가 등이 초보 투자자에게는 적절한 선택이 될 수 있다는 설명이다.


◆광교 판교 등이 관심 지역

올해 가장 많은 상가 분양이 예상되는 곳은 경기 광교신도시다. 오는 9월 첫 아파트 입주를 앞두고 있어 올해 상업시설 공급도 본격화될 전망이다. 광교신도시는 3만1000여채의 주택이 들어서 총 7만7500여명이 입주하게 된다. 신대역~도청역~경기대역 등 2016년 개통 예정인 신분당선 역을 중심으로 상권을 형성하게 된다. 올해는 신대역 부근 28개 구역 가운데 8개 구역과 경기대역 인근 10개 구역 가운데 2~3구역에서 근린상가 오피스텔상가 주차장용지상가 등이 공급될 예정이다.

판교신도시 역시 유망 지역으로 손꼽힌다. 판교역 복합상업시설인 알파돔 인근의 중심상업지역이나 판교 테크노밸리 내 일부 상업시설에 투자가 가능하다. 그 외에도 지역주민을 주 소비층으로 하는 근린상업과 근린생활지역 내 상가를 노려볼 수도 있다. 판교는 상업 · 업무시설이 전체 토지이용 면적의 1.47%에 불과하다.

인천의 청라지구도 상업 · 업무시설 비율이 1.6% 수준으로 낮은 편이다. 지난해 6월부터 아파트 입주가 시작되면서 상업시설 분양도 한창 진행 중이다. 청라지구 상권은 향후 명소로 예상되는 수변공간을 중심으로 상가가 줄지어 들어서게 된다.

LH(한국토지주택공사)가 공급하는 단지내 상가도 주목 대상이다. LH는 이달 중 아파트 단지내 상가 10곳을 공개 경쟁입찰 방식으로 공급한다. 오는 21일부터 이틀간 진행될 입찰에는 경남 양산소주지구와 광주백운3단지 등 2곳에서 4개씩 모두 8개 점포를 선보인다. 양산 소주지구 상가는 937채 단지에 들어서는 상가로 입찰 예정가는 1억1200만~2억5000만원이다. 오는 7월 준공 예정인 광주백운3단지도 754채로 단지가 큰 편이다. 점포 입찰 예정가는 1억8270만원~2억580만원이다. 초기 분양에서 낙찰자가 없어 재분양되는 광주양림1단지(987채) 내 상가는 바로 입점할 수 있다. 입찰 예정가는 5959만원이다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "올해 LH 단지내 상가가 다음 달부터 본격 분양될 예정"이라며 "광교신도시 단지내 상가 등이 관심 대상"이라고 내다봤다.


◆'선 임대,후 분양 상가'도 관심

임차인을 찾는 것이 부담된다면 선 임대 상가를 찾는 것도 방법이다. 선 임대 상가는 임차인을 먼저 구한 후，투자자를 찾는 상가로 투자 시 공실 위험 없이 바로 수익이 가능한 장점이 있다. 충무로의 주상복합 상가인 남산센트럴자이，중랑구 묵동에 위치한 묵동자이프라자，동탄신도시 중심상업지구 내에 위치한 에이스타운 상가 등이 선 임대 상가로 분양을 진행 중이다. 공덕동의 마포롯데캐슬 상가에서도 식음료와 병원 등을 분양하고 있다.

하지만 신도시 뉴타운 등 새로 만들어진 상권의 공인중개업소，휴대폰 매장，슈퍼마켓 등은 임차기간이 짧고 이후 장기간 공실이 될 가능성이 있어 주의해야 한다는 조언이다.

박종희 한국창업부동산정보원 팀장은 "선 임대 상가 투자 시 상권，업종，임차인의 운영능력，해당 상권의 공실률 등을 반드시 확인해야 한다"고 전했다.


◆배후단지 500채 이상이 유리

상가투자는 안정적 임대수익을 기본으로 하는 만큼，수익률이 얼마나 나올지가 선택의 기준이다. 신도시나 택지지구에는 업종에 따라 선점이 중요한 만큼 당장의 임대수익보다는 우량 임차인을 확보하는 것이 중요하다. 향후 동선 흐름도 파악해야 한다. 전철이나 도로계획 등도 꼭 살펴야 한다.

상가 투자를 할 때，특히 신도시 단지내 상가 투자 시에는 안정적 배후 수요 확보가 중요하다. 동시에 단지 수요는 물론 단지 바깥 수요까지 커버할 수 있는 자리인지 파악하는 것이 중요하다. 최소 500채 이상의 배후 세대가 있어야 입점한 상점들이 상호 이익 상승 효과를 볼 수 있는 최소 기준이라는 게 전문가들의 분석이다. 세대 수가 적으면 수요 빈약으로 필수 업종 숫자가 제한돼 다른 상권으로 수요자가 이탈할 수 있다.

단지내 상가는 필수 업종 위주로 구성된다. 이 때문에 편의점이나 슈퍼마켓 세탁소 미용실 공인중개업소 소형학원 등 업종을 사전에 확실히 정해두고 분양을 받아야 한다.

신도시 근린상가 투자를 할 때는 비교적 입지가 뛰어나다 할지라도 도시 형성이 늦어지면 임차인 영입에 시간이 걸릴 수 있다. 이 때문에 중장기적인 관점에서 투자 타이밍을 잡을 필요가 있다. 특히 광교신도시는 역세권 중심의 상권 형성이 주된 투자 대상이기 때문에 출구별 동선과 배후 수요층의 유입이 용이한 자리인지 구분해야 한다.

오피스텔 상가에 투자할 때는 저층부 전면부 위주의 투자가 유리하다. 내부 상가는 가급적 피해야 한다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다. 업무형 상가의 경우도 편의점이나 구내식당 문구점 등 오피스 건물에 필수적인 업종을 선택해야 임차인을 안정적으로 모집할 수 있다는 설명이다.

단지 내 거주자들의 경제 수준도 확인해야 할 요소다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "대체로 단지내 상가 이용률이 높은 30평대 이하의 세대 수가 많은 곳이 유리하다"며 "단지내 상가 주변에 대형 상권 개발이 예정됐는지도 확인해야 한다"고 말했다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "상가 투자로 시세차익을 거두는 것보다 안정적인 임대수익을 받겠다는 생각을 가져야 한다"며 "지나친 대출은 수익률을 낮추는 만큼 투자금액의 30% 이내에서 차입 비율을 탄력적으로 조절하는 편이 좋다"고 덧붙였다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com