부동산 및 국토개발 전문가들은 취득 · 등록세 인하와 양도세 장기보유특별공제 도입 등 세금 감면,기반시설부담금 폐지를 비롯한 규제 완화를 이명박 정부 부동산 정책 중 가장 잘한 일로 평가했다. 남은 임기 동안 풀어야 할 숙제로는 전세시장 안정을 꼽았다. 이는 한국경제신문이 지난 9~10일 부동산 · 국토개발 분야 교수(9명),연구원 · 업계(8명),시장전문가(9명),PB · 애널리스트(9명) 등 총 35명의 전문가를 대상으로 실시한 설문 결과다.

◆12개 공약중 8개 '보통이상'

시장안정 규제완화 국토개발 등 3개 분야의 12개 주요 공약 중 8개는 '보통'(3점) 이상의 평가를 받았다. 공약에 대한 평점은 그러나 '서민 · 1주택자 세 부담 경감'(3.41점) '기반시설부담금 폐지'(3.36점)를 제외하면 대부분 3.02~3.16점에 머물렀다.

'매년 50만채 주택공급'(2.52점) '아파트 분양원가 20% 인하'(2.75점)는 핵심 공약이었음에도 최하위권에 머물렀다. 2007년 55만여채에 달했던 주택공급량이 2008~2010년 평균 38만여채로 약 31% 줄어든 데 따른 것으로 분석됐다. 전문가들은 "분양가를 낮추고 주택 공급을 확대하는 선제적 대처가 이뤄지지 않아 정부가 각종 전세대책을 내놓고 있지만 효과를 내지 못하고 있다"고 지적했다.

'반값 아파트'로 불리는 보금자리주택이 공급되고 있지만 아파트 분양원가 인하는 전문가들로부터 혹평을 받았다. 학계 응답자들은 '분양원가 20% 인하' 공약에 2.33점으로 가장 박한 점수를 매겼다. 그린벨트를 풀어 보금자리주택 분양가를 내린 것과 민간 · 공공택지 입찰경쟁 등으로 분양원가를 낮추겠다는 당초 공약이 제대로 이행되지 않았음을 명확하게 구분한 것이다. 2점으로 평가한 조주현 건국대 부동산학과 교수는 "그린벨트를 푸는 것만으로는 분양원가를 낮추는 근본 처방이 되지 못한다"며 "민간부문 경쟁을 통해 분양가를 낮추는 정책적 노력이 아쉽다"고 지적했다.

대운하 공약 대신 추진되는 4대강 살리기 사업은 3.13점으로 상대적으로 호의적인 평가를 받았다.

◆민간 · 공공주택 조화 필요

이명박 정부가 주택공급 목표를 달성하지 못한 것은 '보금자리주택,분양가 상한제가 민간공급을 위축시켰기 때문'이란 답이 72.2%로 나타났다. '가수요가 많았던 시절의 공급 목표여서 의미를 잃었다'는 응답은 11.1%,'수요가 많은 도심 땅값이 급등한 때문'은 5.6%였다. 이 같은 평가는 "민간이 비싼 땅값 때문에 분양 못한 것을 분양가 상한제와 보금자리주택으로 핑계를 대고 있다"는 정부 측 시각과 간극이 크다.

보금자리 정책에 대해 응답자의 44.4%는 분양보다 임대 중심으로 정책을 전환하고 목표물량을 낮춰 잡는 등 보완이 필요하다고 답했다. 백성준 한성대 부동산학과 교수는 "보금자리 정책은 유지해나가되，도심에서 장기전세주택 공급을 늘려 전세시장 불안을 가라앉혀야 한다"는 절충론을 제시했다. 분양가 인하 정책을 계속 펴야 하느냐는 질문에는 '시장에 맡겨야 한다'는 의견이 44.4%로 가장 많았다.

◆구두선에 그친 규제 완화

토지이용규제 완화 등이 국가경쟁력 향상에 크게 기여하지는 못했다고 전문가들은 답했다. '방향만 제시했을 뿐 실적이 미미하다'는 응답이 63.9%,'건수는 많지만 실효성은 적었다'가 16.7%였다.

남은 임기 동안 이명박 정부가 풀어야 할 부동산 관련 주요 과제는 △전세시장 안정(36.1%) △서민 주거복지(22.2%) △도심재개발 촉진(16.7%)등의 순이었다. 전세난에 대한 처방은 '중장기 수급대책 마련'(63.9%)이 시급하다는 데 의견이 모아졌다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 "다주택자 양도세 중과를 완화하면 주택을 사서 임대를 놓는 수요가 늘어날 수 있다"고 말했다. 김호철 단국대 도시계획 · 부동산학과 교수는 "전세 수요가 많은 지역에 다양한 형태의 임대주택 공급을 늘려야 한다"고 조언했다.

내달 말 종료 예정인 총부채상환비율(DTI) 완화조치에 대해선 '연장 불가피'와 '완화 매우 필요'란 응답이 77.7%로 나타났다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com