은퇴를 앞둔 서울 직장인 서모씨(57)는 최근 고민에 빠졌다. '2 · 11 전세대책'에서 세제혜택을 받는 임대사업자 등록 기준이 대폭 완화됐기 때문이다. 갖고 있는 주택 2채를 전세를 주고 본인도 전세를 사는 서씨는 한 채만 더 매입하면 임대사업자로 등록할 수 있다. 지금처럼 집 2채와 금융자산을 그대로 보유하는 것과 주택 3채를 사서 임대사업자로 등록하는 선택 중 어떤 게 노후대비에 유리할지 궁금하다.

정부가 주택임대사업자에 대한 세제지원 요건을 대폭 완화함에 따라 주택시장이 집을 한 채 사놓고 가격 오르기만 기다리던 자본차익 투자에서 임대수익도 함께 고려하는 투자 패턴으로 급속히 전환될지 관심이다. 요즘 반전세, 보증부월세 등으로 월세 주택이 늘어남에 따라 자본차익 외에 일부 임대수익도 기대할 수 있어서다. 오피스텔 도시형 생활주택 등 틈새 주택상품과 상가만 들여다보던 투자자들이 아파트 연립 다세대 · 다가구 단독 등 일반 주택으로 눈을 돌리는 계기가 될 전망이다.


◆금리수준으로 집값 오르면 임대사업 유리

서씨가 전세 2억원을 낀 4억원짜리 주택을 샀다고 가정해 보자.매입자금 2억원은 은행 대출 없이 퇴직금 여윳돈 등으로 조달했다고 치자.일부 월세를 받을 수 있지만 수익 추정을 위해 전세를 놓았다고 하자.양도세 일반과세,종합부동산세 비과세 등 세제혜택을 받기 위해선 3채 이상 주택을 5년 이상 임대해야 한다. 이는 5년 뒤 임대주택을 팔 수 있다는 얘기다.

향후 5년간 집값이 물가상승률과 비슷하게 25%가량 상승한다면 주택가격은 5억원이 된다. 5년 뒤 이 주택을 팔아 취득 · 등록세와 거래비용，양도소득세 등을 빼고 나면 4억7310만원이 서씨 손에 떨어진다. 양도세 중과에서 제외되고 종부세 등도 내지 않아 차익이 7310만원으로 불어난 것이다.

만약 서씨가 주택을 추가 매입하지 않고 2억원을 연리 5%(2금융권 등 최고이율 가정)의 고정금리 금융상품에 예치하면 어떻게 될까? 원천징수세 15%를 제하면 5년 뒤 이 돈은 2억4603만원으로 불어나게 된다.

그러나 집값 상승률이 이 수준에 미치지 못할 경우라면 얘기가 달라진다. 만약 집값이 5년간 5000만원만 올랐다고 보자.이 가정이 더 현실적일 수 있다. 그러면 매매차익은 3432만원으로 금융수익(4603만원)보다 적어진다. 마지막으로 금리를 2금융권의 최고 금리가 아닌 시중은행의 정기예금 금리로 잡는다고 가정하면 다시 매매차익이 금융수익보다 커질 수 있다.

이신규 하나은행 세무사는 "부동산 가격이 시중 최고금리 수준으로 오른다는 가정에선 전세를 끼고 주택을 추가 구입하면 전세금액이 지렛대 작용을 해 더 많은 수익을 얻을 수 있다"며 "임대사업자로 등록하면 기존 주택에 대해서도 양도세 중과 완화 혜택을 볼 수 있다"고 말했다. 하지만 "집값 상승폭에 따라 수익률이 달라지는 만큼 매입임대사업이 무조건 높은 수익을 보장하는 것은 아니다"고 덧붙였다.

작년 전국 주택가격은 한 해 동안 평균 1.9% 상승에 그쳤고 수도권은 1.7% 하락했다. 지금과 같은 침체상황이 향후 5년간 크게 달라지지 않는다면 임대사업은 좋은 선택이 아닐 수 있다. 그러나 국토해양부는 "물가가 연 5%씩 오르면 집값은 3% 안팎의 상승률을 보이는 게 바람직하다"는 입장이란 점을 염두에 둘 필요가 있다.
◆임대수익 · 시세차익 중 우선순위 정해야

매입임대사업을 하기로 마음을 먹었다면 투자목적에 따라 다른 주택을 선택해야 한다고 전문가들은 조언했다. 김희선 부동산114 전무는 "매입임대사업자로 등록하더라도 임대수익과 시세차익 중 어느 쪽에 비중을 더 두는가에 따라 매입주택 선택을 다르게 해야 한다"고 강조했다.

임대사업용 주택을 고를 때는 입지여건，매매가 대비 전세가 비율，주택노후도 등도 살펴야 한다. 특히 교통이 가장 중요하다. 공실률을 낮추는 것이 중요한 만큼 역세권에 있는 주택에 먼저 관심을 둬야 한다. 새 아파트 입주물량이 쏟아지는 지역도 피하는 게 좋다.

절세를 통한 시세차익을 우선한다면 향후 발전 가능성，개발 호재 등을 먼저 파악하라는 전문가들의 설명이다. 지금은 저평가돼 있지만 앞으로 가격이 오를 만한 곳을 찾아야 한다. 뉴타운，지하철 개통，도로 개통，택지지구 지정 등 인근에서 개발호재가 있는 곳도 차익을 기대할 수 있다.

이승우 기자 leeswoo@hankyung.com