20년 전 상가 건물을 2억원에 취득한 최고점 씨는 임대보증금과 월세를 받고 건물을 임대 중이다. 최근 자금이 필요해 상가 건물을 5억원에 팔려고 한다. 상가 건물 취득 시점부터 현재까지 건물에 대한 감가상각 누계액은 5000만원이며,세무사에게 의뢰해 장부기장을 해오고 있다. 장부기장을 하는 경우 건물에 대한 감가상각비를 건물 취득가액에서 빼고 양도소득세를 산출한다는 말을 들었는데 양도소득세가 얼마나 나올지 궁금하다.

상가 또는 사무실 오피스텔 창고 등 부동산 임대업을 하는 사업자의 경우 부동산을 팔면 양도소득세를 신고 납부해야 한다. 양도소득세는 2007년 1월1일부터 양도가액 및 취득가액을 그 자산의 양도 또는 취득시의 실지거래가액(양도자 및 양수자 간에 실제로 거래한 가액)으로 신고 납부하도록 돼 있다. 양도가액 및 취득가액은 부동산 등의 매매계약서에 기재한 금액을 말한다. 2007년부터 부동산 매매시 매매가액이 부동산 등기부등본에 기재돼 양도소득세 계산을 위한 양도가액 및 취득가액을 바로 확인할 수 있다.

하지만 2006년 12월31일 이전에 취득한 상가 등의 부동산은 부동산등기부등본에 매매금액이 기재돼 있지 않기 때문에 양도소득세 산출을 위해서는 장부상의 취득가액 또는 취득시의 매매계약서를 바탕으로 취득가액을 산정해야 한다. 매매계약서나 장부, 영수증, 기타 증빙서류에 의해 부동산 양도시 또는 취득시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 세법에서 정하는 방법,소위 추계를 통해 다음의 순서대로 적용한다.

먼저 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 해당 자산과 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액이 있는 경우는 그 가액(매매사례가액)으로 한다. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산에 대해 2곳 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 신빙성이 인정되는 경우 그 감정가액의 평균액으로 한다. 이마저도 없으면 양도 당시 실지거래가액 또는 매매사례가액，감정가액을 기준시가에 따라 환산한 취득가액을 쓴다. 마지막으로는 기준시가를 적용해 산정한다.

상가 등을 취득한 임대사업자가 임대보증금 및 월세 등을 받고 소득세법 규정에 의해 복식장부 또는 간편장부를 기장하거나 세무사에게 의뢰,장부를 작성해 소득세 신고를 할 때 건물 등의 노후화에 따른 비용(감가상각비)을 장부에 계상하는 경우 세법상 필요경비(비용)로 인정하고 있다. 장부기장을 하던 상가 등의 부동산을 매각하는 경우 양도가액은 양도계약서에 기재한 금액이며，취득가액은 취득계약서에 기재한 금액 및 취득세와 등록세 등을 합산한 금액에서 건물에 대한 감가상각비 누계액을 차감한 금액으로 한다.

예를 들어 최고점 씨가 20년 전에 취득한 상가 건물에 대해 장부기장을 하다가 양도하는 경우 양도소득세 계산시의 양도가액은 5억원이다. 취득가액은 2억원이 아니라 취득가액 2억원에서 감가상각비 누계액 5000만원을 차감한 1억5000만원이 된다.

따라서 상가 또는 사무실 오피스텔 창고 등 사업용 부동산에 대해 장부기장을 하다가 매각하는 경우 양도소득세 산출시 장부기장 여부를 먼저 확인하고 감가상각비 계상 여부를 검토해 취득가액의 적정성을 판단해야 한다.

만약 감가상각비를 계상한 부동산 등을 양도할 때 감가상각비를 취득가액에서 차감하지 않는 경우 국세청의 국세통합시스템(TIS)에서 체크돼 양도소득세를 추징당할 수 있으므로 주의해야 한다.


이용연 <이현회계법인 세무사>