[경매로 돈 벌기] "두 번 유찰된 주택 낙찰價가 직전 최저가보다 높은 경우도"

살아나는 경매시장
최저가에 10% 얹어야 낙찰
경매 낙찰가율 점점 높아져
중대형·10억 넘는 주택 매물도
DTI 완화 연장 여부 등도 살펴야

지난 3일 오전 서울 공덕동 서부지법 경매법정.30여명의 입찰 참가자들이 우르르 앞으로 몰려나갔다. 입찰물건은 아파트가 아닌 다세대주택.한 차례 유찰된 서울 응암동 5층짜리 다세대주택 중 2층 물건(71㎡)이었다.

경매전문 투자자인 김모씨(52)는 "빌라에 이렇게 많은 응찰자가 관심을 가진 경우는 흔치 않다"며 "전세난 때문에 경매로 내집을 마련하려는 실수요자들이 법정에 많이 나온 것 같다"고 풀이했다. 이 빌라는 감정가(2억2000만원)보다 높은 2억2380만원에 낙찰됐다. 이전 입찰의 최저가인 1억7600만원을 훌쩍 뛰어넘는 가격이다.

이날 서부지법 경매법정엔 250여명의 사람들이 몰렸다. 법정서 만난 정모씨(55)는 부인과 딸을 데리고 왔다. 처음 경매에 참여한다는 그는 "원하는 물건을 낙찰받을 수 있을지 긴장된다"며 응찰표를 꽉 쥐었다.


◆최저 입찰가보다 5~10% 높은 가격 쓰는 입찰자 늘어

최근 전세대란으로 경매법정에선 정씨와 같은 초보 투자자들을 어렵지 않게 만날 수 있었다. 경매정보업체인 지지옥션의 강은 팀장은 "작년 8 · 29 부동산 대책 이후 일반 주택시장에서 급매물이 대부분 소진되자 경매시장에서 매수기회를 찾으려는 실수요자와 투자자가 늘고 있다"고 설명했다. 전용면적 85㎡ 이하 중소형 주택 경매에 참여한 평균 응찰자 수는 작년 8월 5.6명에서 지난 1월 8.8명으로 증가했다.

경매투자 전문가들은 응찰자가 늘어나면서 낙찰가도 덩달아 오르고 있어 어느 정도 적극적인 응찰이 필요하다고 입을 모았다. 실제로 지난달 서울시내 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 83.5%로 작년 8월의 77.1%보다 6%포인트 이상 올랐다. 다세대 연립 등 아파트가 아닌 주택의 낙찰가율도 같은 기간 82.1%에서 86.1%로 높아졌다.

경매로 네 번이나 집을 산 적이 있다는 회사원 이모씨(42)는 "최근 낙찰받았을 때 최저가보다 660만원 높은 1억1223만원을 썼다"며 "최저 입찰가보다 5~10% 정도 높은 가격을 써야 요즘 같은 분위기에선 낙찰을 기대해볼 수 있다"고 경험담을 전했다.

여러 차례 유찰되는 물건도 낙찰자가 결정될 때는 예상 외로 높은 가격을 기록하는 경우가 늘고 있다.

하유정 지지옥션 연구원은 "여러번 유찰된 물건일수록 싸게 살 수 있다는 것도 옛말"이라며 "두 번이나 유찰된 주택의 낙찰가가 바로 전의 최저가보다 높은 경우도 적지 않다"고 말했다. 강은 팀장은 "주상복합아파트를 제외하고 10억원 이하 물건 중에서 두 번 유찰되는 경우는 요즘 찾아볼 수 없다"며 "경매시장은 예전보다 한 발 빠른 투자전략이 필요하다"고 귀띔했다.


◆첫 입찰 물건,중대형도 관심

경매시장에 처음 나온 물건들이 낙찰되는 사례도 많아졌다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 "1월만 해도 새 물건에는 몸을 사렸는데 2월부터는 새 물건이 낙찰되는 경우가 늘었다"고 전했다.

설 연휴로 인해 다른 달보다 경매일자가 적었던 지난달,서울시내 아파트 8채가 바로 주인을 찾았다. 처음 경매된 서울 아파트 물건 중 3.6% 비중이다. 작년 8월의 3채 낙찰(1.4%)의 두 배를 넘는 수치다.

아파트가 아닌 서울지역 다세대주택 등은 19채(11.5%)가 경매에 나오자마자 낙찰됐다. 작년 8월의 10채(6.2%)에 비해 낙찰률이 크게 높아졌다. 지난 3일 서부지법 경매법정에서 입찰된 물건 31개 중에서도 5개가 새 물건이었다.

전문가들은 새 물건이라도 감정가가 시세 대비 저평가돼 있으면 경매에 적극 참여하라고 조언했다. 경매시장은 조금씩 호전되고 있어 이런 환경에선 물건을 선점하는 것도 전략이라는 것이다.

중소형 주택 경매의 열기가 고가의 중대형 아파트로도 확산되는 움직임도 눈에 띈다. 지난 1월부터 강남 · 서초 · 송파 등 서울 강남3구를 중심으로 싯가 10억원대 아파트나 중대형 아파트로 경매 열기가 확산되는 조짐이 보인다는 것이다. 이정민 디지털태인 팀장은 "강남지역에 관심을 가진 투자 목적의 경매참가자들은 중대형 아파트에도 관심을 기울이는 차별화된 투자도 고려해볼 만하다"고 말했다.


◆대출규제 부활에도 촉각

경매시장이 호전됐다고 해도 부동산 시장의 전반적인 흐름을 도외시할 순 없다. 경매법정의 분위기에만 휩쓸려서는 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 특히 이달 말 종료를 앞둔 총부채상환비율(DTI) 규제완화 연장 여부가 관심이다. 금융위원회에서 최근 나오는 발언들을 보면 DTI 완화 연장 가능성은 그렇게 높아보이지 않는다.
이 팀장은 "DTI 규제가 다시 강화되는 분위기면 이달 말 전에 경매에 참여하려는 사람들이 늘어날 것"이라고 예상했다. 2009년 9월 이후 제2금융권에도 DTI 규제가 확대됐다가 작년 8 · 29 대책 발표로 어느 정도 금융권 경락자금 대출이 완화됐었다. DTI규제 완화가 폐지되더라도 제3금융권 등을 통한 편법적인 자금조달 통로가 경매시장 주변에 있는 게 사실이다. 하지만 경매시장은 부정적인 영향을 받을 수밖에 없다.

작년 하반기 이후 늘어났던 주택거래가 최근 소강상태를 보이고 재건축 아파트 가격이 약세로 돌아선 것도 유의할 점이다.

장규호/허란 기자 danielc@hankyung.com