현대산업개발이 서울 서초동에서 분양 중인 오피스텔 '강남역 2차 아이파크'는 일반 청약에서 평균 56.7 대 1의 높은 경쟁률을 나타냈다. 성진종합건설이 서울 신공덕동에서 선보인 '더 네스트' 오피스텔(128실)은 브랜드 인지도가 떨어짐에도 불구하고 7%대의 임대수익이 기대되는 상품이어서 평균 청약률 3.1 대 1을 기록했다.

작년 하반기부터 시작된 도시형 생활주택 중소형 오피스텔 투자 열기가 올 들어서도 계속되고 있다. 봄 분양 시즌을 맞아 첫 테이프를 끊은 도시형 생활주택 중소형 오피스텔 물량들이 높은 청약 경쟁률 속에 순조롭게 팔리고 있다. 올해 분양되는 물량의 특징은 크기를 최대한 줄여 1억~2억원의 소액으로도 투자가 가능하도록 했다는 점이다. 전문가들은 "분양가에 거품이 들어간 단지도 있는 만큼 주변 임대료와 공실률을 잘 따져 선별적으로 청약해야 한다"고 조언했다.

◆서울 요지에서도 공급

올 봄 공급분은 인기 주거지역 물량이 많다는 점이 특징이다. 동아건설은 용산구 문배동에서 오피스텔 '문배 더 프라임'과 도시형 생활주택 '프라임팰리스'를 분양 중이다. 오피스텔은 공급면적 27~40㎡형 100실,도시형 생활주택은 30㎡형 83채가 공급 대상이다. 지하철 4 · 6호선 환승역인 삼각지역을 이용할 수 있는 역세권 단지다.

한화건설은 서울 문정동 가든파이브 활성화단지 1-1구역에 1533실의 오피스텔 '송파 한화 오벨리스크'를 이달 중순 분양한다. 소형이 전체의 94.5%를 차지하며,분양가는 공급면적 기준 3.3㎡당 1100만원대다.

포스코건설은 서울 한양대 맞은편에 위치한 행당지구복합개발사업 부지 내에 '서울숲 더샵' 오피스텔을 선보인다. 내부순환도로 동부간선도로 강변북로 성수대교 등을 이용하기 쉽고,도보 5~7분 거리에 지하철 2호선 한양대역과 왕십리역이 있다.

한원건설도 서울 대방역 역세권에서 세 번째 도시형 생활주택 상품인 '아데나 339'를 공급한다. 공급면적 22~46㎡ 크기로 총 141채로 이뤄진다. 지하철 1호선 대방역이 걸어서 5분 거리다.

◆수도권 · 지방도 대량 공급 시작

인천 · 부천권역의 신규 공급도 유난히 많다. 한미파슨스는 경기도 부천시 심곡동에 '노마즈하우스' 오피스텔과 도시형 생활주택을 공급 중이다. 도시형 생활주택은 공급면적 24㎡형 149채,오피스텔은 28㎡형 126실이 분양 대상이다.

보미종합건설은 인천 논현2지구에서 285실의 오피스텔을 이달 중 분양할 계획이다. 반도건설도 인천 청라지구M1블록에 오피스텔 806실을,극동건설은 인천 구월동에 오피스텔 515실을 선보인다.

지방에서는 리베라종합건설이 대전 유성구 봉명동에 '아이누리' 브랜드를 단 도시형 생활주택 145채를 5월에 공급할 예정이다. 대전지하철 1호선 유성온천역이 걸어서 5분 거리에 있다. 상대초 유성중 유성고 유성생명과학고 대전예술고 등이 가까이에 있다. 유성금호고속버스터미널과 유성시외버스터미널 이용도 편리하다.

내집마련정보사 양지영 팀장은 "전세난 소형주택 공급 부족 등으로 당분간은 그 대안 상품인 오피스텔과 도시형 생활주택이 인기를 끌 것"이라며 "최근 유행에 편승해 공급 물량이 크게 늘어나고 있는 만큼 옥석을 잘 구분해야 한다"고 말했다.

◆대출 · 세금 등 잘 따져야

준주거지역이나 상업지역에서 공급되는 오피스텔과 도시형 생활주택은 외관과 크기 구조엔 별 차이가 없다. 그러나 세금 대출 청약 방식 등 규제 면에서는 많은 차이가 있다.

오피스텔은 건축법을 적용받아 주택이 아닌 업무시설로 분류된다. 업무시설이기 때문에 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않는다. 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있고,전매 제한 재당첨 등 주택에 적용되는 규제를 받지 않는다.

용도가 업무용인 만큼 주택임대사업자로 등록할 수 없다. 임대사업을 원할 경우 주택 임대가 아닌 일반 임대사업자로 등록하면 양도세 일반 과세,종부세 비과세 혜택 등을 받을 수 있다. 단 업무용으로 임대해야만 한다.

업무용이 아닌 주거용으로 사용할 때는 주택으로 간주돼 매도시 양도소득세가 부과된다. 오피스텔 외에 1주택을 보유하고 있을 때 1가구 2주택자가 돼 양도세 중과 대상이 된다. 오피스텔의 취득 · 등록세는 용도에 관계없이 매매가의 4.6%로 높은 편이다.

도시형 생활주택은 주택으로 분류되는 탓에 기존 1주택자가 도시형 생활주택을 매입하면 1가구 2주택자로 간주돼 양도소득세가 중과된다. 전용 20㎡ 이하 도시형 생활주택 소유자는 주택 청약시 무주택자로 간주된다. 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취득 · 등록세가 면제된다. 또 공시가격이 1억원 미만일 경우에는 양도세 중과 대상에서 제외된다.

조성근 기자 truth@hankyung.com