중소기업에서 15년째 근무하고 있는 김성실 과장은 3년 전 내집 마련의 꿈을 이뤘다. 최근 아버지가 갑작스레 돌아가시면서 주택 한 채를 상속받아 2주택이 됐다. 김 과장은 요즘 돈이 필요해 집을 팔 생각이다. 자신이 소유하고 있는 아파트를 매각할까,아버지로부터 상속받은 주택을 팔아야 하나 고민 중이다. 기존 주택(일반주택)과 상속받은 1주택(상속주택)을 함께 보유하고 있는 상태에서 일반주택과 상속주택 중 어느 것을 먼저 파느냐에 따라 양도소득세를 면제받기도 하고 내야 한다는 얘기를 들었기 때문이다.

◆일반주택과 상속주택이 함께 있는 경우 일반주택을 먼저 팔면 비과세

일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건(3년 보유 · 서울 과천 분당 일산 등은 2년 거주 요건 추가)을 충족한 상태에서 일반주택을 먼저 양도하면 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 양도가액이 9억원을 넘는 고가 주택은 9억원까지만 비과세한다. 이와 반대로 일반주택보다 상속주택을 먼저 파는 경우 비과세하지 않는다. 1세대란 본인 및 배우자，생계를 같이하는 직계 존비속 및 형제자매 등을 포함한다.

김 과장의 경우 기존에 자신이 보유하고 있는 주택을 비과세 요건을 충족한 상태에서 팔면 양도소득세를 면제받는다. 비과세 요건을 충족하지 않은 상태에서 양도하면 과세표준 구간에 따라 기본세율(6~35%)로 양도소득세를 물어야 한다.

◆취학 또는 근무로 취득한 주택을 보유한 경우 일반주택 양도시 비과세

문화재주택 · 농어촌주택 · 취학 또는 근무상 형편 등으로 주택을 취득해 2주택이 된 경우 일반주택을 양도하면 비과세한다. 일반주택과 문화재주택에 해당하는 주택을 국내에 각각 1채 소유하고 있는 상태에서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 일반주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

일반주택(농어촌주택 외의 주택을 말함)과 농어촌주택을 국내에 각각 1채 소유하고 있는 상태에서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 일반주택을 파는 경우에도 비과세 혜택을 받는다. 여기서 농어촌주택이란 수도권 외의 지역 중 도시 지역을 제외한 읍 · 면 지역 또는 면 지역에 소재하는 주택으로 피상속인이 취득 후 5년 이상 보유 및 거주 사실이 확인되는 상속주택，취득 후 5년 이상 보유 및 거주한 이농주택，영농 또는 영어 목적으로 세법상의 요건을 갖춘 귀농주택을 말한다. 귀농주택 소유자가 귀농일로부터 계속해 3년 이상 영농에 종사하지 않거나 그 기간 귀농주택에 거주하지 않는 경우엔 그 양도한 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 않아 양도소득세를 과세할 수 있다.

이와 별도로 대학 이상의 취학이나 질병의 요양,근무상 형편 혹은 기타 부득이한 사유로 수도권 외의 지역에 소재하는 주택과 일반주택을 각각 1채 소유하고 있는 상태에서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 양도하기 전 1세대의 주택 보유 현황 및 거주 현황을 미리 파악해 양도소득세 비과세 혜택을 받거나 양도소득세 부담이 적은 주택을 파는 방법을 강구해야 한다.

이용연 < 이현회계법인 세무사 >