올해 주택시장의 최대 이슈였던 총부채상환비율(DTI) 규제가 부활되면서 주택시장에 미칠 영향에 관심이 커지고 있다. 작년 8 · 29대책에서 9억원 이하 1주택자에 한해 DTI 규제 적용을 완화한 뒤 거래량은 늘었고, 수도권 주택가격도 상승세로 돌아서는 등 주택시장은 일부 회복 조짐을 보였다. 하지만 금리 인상과 맞물려 DTI 규제가 되살아남에 따라 거래 위축이 우려되는 것도 사실이다. 재테크 전략에도 세심한 검토가 필요한 시점이다.

◆DTI 가산비율 늘었다지만


DTI규제란 연간소득 대비 1년 동안 갚아야 할 원금과 이자 합계액을 따져 대출 비율을 결정하는 것이다. 주택담보인정비율(LTV)보다 대출금액이 적어 보다 강력한 대출제한 제도라 할 수 있다.

지난달 말까지 한시적으로 완화됐던 DTI 규제가 '3 · 22 부동산거래 활성화 대책'의 일환으로 부활되면서 주택 구매력을 약화시키고 매수심리를 위축시킬 우려가 높다는 게 부동산업계의 분석이다. 다만 비거치식 고정금리 분할상환 방식으로 6억원 이하 주택을 매입할 경우에는 추가적으로 15%포인트까지 대출을 더 받을 수 있다. 투기지역인 서울 강남3구(강남 · 서초 · 송파구)는 20%포인트까지 확대된다. 다시 말해 정부가 실소유자에게는 DTI 규제를 완화해 주택구입을 위한 배려를 한 셈이다.

연봉이 5000만원인 급여생활자가 투기지역을 제외한 서울에서 6억원짜리 아파트를 구입할 경우를 생각해 보자.DTI 비율 50%를 적용하면 연리 5.5%,15년간 원리금 균등상환 방식으로 대출 가능한 금액은 2억5000만원이다. 이 경우 매달 약 207만원을 원금과 이자비용으로 납부해야 한다.

기간을 늘려 상환기간을 20년으로 하고 2억원을 대출받는다면 매월 168만원(DTI 비율 34% 적용)을 원금과 이자비용으로 내야 한다. 만일 15%포인트를 가산해 DTI 비율 65%가 적용돼 대출 받는다면 최대 3억2500만원까지 대출이 가능하다. 하지만 매각차익에 대한 기대심리가 낮아진 상황에서 소득에 비해 무리하게 대출을 많이 일으켜 주택을 구입하는 사람은 많지 않을 것으로 예상된다.

DTI 규제가 되살아났지만 추가적으로 15%포인트 만큼 대출금을 더 받을 수 있기 때문에 집을 구입하고 싶은 사람이라면 큰 문제는 없다고 할 수 있다. 오히려 약 800조원에 달하는 가계부채를 관리하기 위해 도입한 DTI규제가 매수심리를 압박하는 효과가 있어 거래 위축에 따른 전세난이 악화될 가능성이 높아 보인다.
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◆취득세 인하,분양가상한제 폐지가 관건

주택시장은 DTI 외에도 수급여건 경제성장 금리 정부정책 심리 등 여러 가지 요인에 의해 영향을 받는다. 수급여건 측면에서 보면 주택가격은 상승 가능성이 높다. 입주 물량이 전년 대비 60% 수준으로 감소하고 2008~2010년 인 · 허가 물량도 목표치 대비 16만가구 정도 적다. 여기에 전세가격이 급등하고 있는 상황에서 공급부족은 앞으로 2~3년간 전세가격 상승과 집값 불안요인으로 작용할 수 있다. 국민은행에 따르면 지난달 28일 기준 전세가격은 전국 6.1%,서울은 5.2% 상승한 것으로 나타났다. 이런 추세라면 연간 20% 이상 폭등할 것으로 예상된다.

중동사태와 일본 쓰나미 사태에도 불구하고 미국 중국 한국을 비롯한 세계경제가 양호할 것으로 예상되는 점도 주택시장엔 플러스 요인이다. 다만 금리인상으로 구매심리가 위축되고 있고 부동산 가격 하락에 대한 두려움으로 수요자들이 선뜻 주택 구입으로 돌아서지 못하고 있다는 점이 걸림돌이다.

정부가 가격 안정과 거래 활성화라는 두 마리 토끼를 잡으려다 보니 시장의 혼선을 초래하고 있다. 하지만 DTI 부활에 대한 당근책인 취득세 50% 감면이나 민간주택 분양가 상한제 폐지 법안이 통과된다면 거래활성화에 도움이 될 것으로 예상된다.

특히 민간주택 분양가 상한제가 폐지된다면 재개발 재건축사업장의 사업성이 좋아지고 분양가격도 올라갈 가능성이 있어 구매심리가 호전될 것으로 보인다. 요약하면 급격한 금리인상과 대내외 경제 불안요인이 없다면 주택시장은 하락보다는 상승할 것으로 판단된다.

◆개인별 재테크 전략


주택시장이 어느 정도 회복될 것으로 예상된다면 실수요자와 갈아타기 수요자,투자자 등에게는 급매물이 나오는 이번 기회에 주택을 구입하는 역발상 전략이 여전히 유효하다. 무주택자라면 하루라도 빨리 주택구입에 나서는 것이 좋다. 2년마다 전세가격을 올려줄 필요가 없고 가족의 보금자리 마련과 가격 상승 때 일정한 차익도 기대할 수 있기 때문이다.

자금이 부족하다면 미래가치가 높은 미분양아파트나 신규 분양아파트를 노려볼 만하다. 편의시설이 잘 갖춰진 지역의 역세권 연립이나 다세대주택도 좋다. 1주택자라면 교육 여건이 좋거나 투자 가치가 있는 지역으로 갈아타기를 고려해 볼 만하다. DTI 가산비율 확대에 취득세 인하까지 이뤄진다면 강남권 입성도 노려볼 수 있다.

다주택자라면 최근 완화된 임대사업에 관심을 가져 볼 만하다. 수도권은 6억원 이하 3가구의 주택(지방은 3억원 이하,1가구 이상)을 5년 이상 임대하면 종합부동산세가 면제되고 양도소득세가 일반과세된다. 다만 주택보급률이 100%를 넘어서고 매각차익보다는 임대수익이 주택구입의 중요한 잣대가 돼가고 있는 지금은 철저하게 가치투자에 집중해야 한다.

가치투자란 부동산 자체에 내재가치가 있어 향후 가치가 상승할 수 있는 부동산에 투자하는 것이다. 가치투자의 대표는 재개발과 재건축이다. 분양가상한제가 폐지된다면 사업성이 좋아져 사업속도도 빨라질 것으로 보인다. 구역에 따라 수익성에 차이는 있지만 기본적으로 일반분양보다 저렴하게 로열층을 배정받을 수 있어 차익이 생긴다.

정비구역이 지정되기 전에 3~5년 후 재개발 재건축이 가능한 물건을 선점하는 것이 좋은 전략이다. 개발 호재가 있는 부동산도 훌륭한 가치투자처다. 대표적인 예가 지하철 도로가 개통되거나 업무시설 대규모 공원이 조성돼 인근 부동산이 상승할 수 있는 지역이다. 수도권광역급행철도(GTX) 신분당선 경의선 신안산선의 정차역과 최근 수도권 중심 거점 지역으로 선정된 서울 8곳(상계 · 창동 연신내 불광 마곡 대림 · 가리봉 망우 천호 · 길동 문정 · 장지 사당 · 남현)을 유심히 살펴볼 필요가 있다.


임채우 국민은행 WM사업부 부동산 팀장

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