"이제는 오피스 빌딩뿐만 아니라 아파트 오피스텔 도시형생활주택 등 주거용 부동산도 자산관리가 필요합니다. "

경기 성남시 여수동 성남시청 산성누리홀에서 지난 6일 열린 '제32차 한경 부동산 포럼'의 주제 발표자로 나선 김용남 글로벌PMC 대표는 "서브프라임 모기지 사태 이후 '싸게 사서 비싸게 파는(buy low,sell high)' 모델은 한계에 이르렀다"며 "이제는 보유 기간 동안 어떻게 관리하느냐에 따라 부동산 가치가 변하는 '관리의 시대'가 왔다"고 강조했다. 이날 포럼에는 성남 용인 과천 등지에서 활동하고 있는 한경 선정 베스트공인중개사 50여명이 참석했다.


◆'개발의 시대'에서 '관리의 시대'로

김 대표는 "과거에는 부동산을 사고팔 때만 일회성으로 자산관리를 했는데 이제는 관리자가 지속적으로 부동산 가치를 지켜 나가야 한다"고 설명했다. 그는 "특히 요즘 같이 부동산 경기가 안 좋을 때일수록 가치를 보존하는 것이 이익을 창출하기 위한 가장 기본적인 자세"라고 말했다.

김 대표는 빌딩 임대를 예로 들며 "새 임차인을 끌어오는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 6배 정도 더 든다"며 "임차인이 자주 바뀌면 공실이 장기화돼 수익성에 큰 위험을 준다"고 말했다. 그는 "임대료 몇 만원 올리려다 1년간 공실로 남겨두는 경우도 종종 보게 된다"며 "순영업소득(NOI)을 극대화하는 게 자산관리의 최대 목표"라고 설명했다.

◆"판교,테크노밸리 알파돔 등 개발호재"

분당 판교 용인 등 경기 동남권 부동산 시장 동향과 전망에 대한 토론회에서 해당 지역 중개업소 대표들은 "얼어 붙었던 경기 동남권 부동산 시장이 하반기부터 본격적으로 풀릴 것"이라고 입을 모았다.

문옥인 판교일등공인 대표는 "이달 들어 전세가격이 주춤해진 것이 사실"이라면서도 "판교역 개통을 비롯해 판교테크노밸리 입주，알파돔시티 건립 등 개발 호재가 기다리고 있어 장기적으로 수요가 공급을 웃돌 것"이라고 예상했다. 그는 "초기 입주 물량에 대한 전매제한이 올해부터 풀리기 시작했다"며 "양도소득세 비과세 조건을 충족하는 시점인 내년 3월 무렵부터는 매물이 나오면서 부동산 시장도 활기를 띨 것"이라고 예상했다.

성남시 성남동 한양공인 문영관 대표는 "분당은 리모델링 비용 책정이 시장에 큰 영향을 줄 것"이라며 "수직증축,용적률 완화 등의 윤곽이 보이면 가격이 지금보다 상향 조정될 것"이라고 내다봤다. 그는 "최근에 구시가지 재개발 지역이 3.3㎡당 1000만~1100만원 수준"이라며 "재개발 3단계는 아직 진행이 되지 않다 보니 2단계에 있는 매물이 나오면 바로 거래가 이뤄진다"고 시장 상황을 전했다.

◆성남 인근 용인 · 과천도 기대감

용인지역도 주춤했던 집값이 오름세를 보일 것이란 전망이 많았다. 매매가가 인근 분당,판교에 비해 낮다는 점에서다. 분양가 상한제 규제가 풀리면 고급 자재 등을 사용해 분양가를 높인 신규 공급물량이 쏟아지면서 인근 기존 아파트 값을 밀어 올릴 수 있다는 분석도 나왔다.

용인시 죽전지구에서 중개업소를 운영하는 안재일 믿음공인중개 대표는 "2005년께 입주한 새 아파트가 3.3㎡당 1000만~1150만원 선"이라며 "신도시로 인프라가 잘 구축돼 있기 때문에 집값이 상대적으로 높은 분당,판교 쪽에서 죽전 쪽으로 인구가 유입될 것"이라고 기대했다.

과천 지역은 빠르게 진행 중인 재건축을 호재로 꼽았다. 최근 12개 단지 중 두 곳이 재건축을 끝내고 나머지 10개 단지에 재건축 추진위원회가 설립되는 등 빠르게 진행 중인 재건축 일정이 투자자들을 유인할 것이라는 분석이다. 김일호 가나부동산 대표는 "재건축 아파트인 과천주공 2단지와 6단지가 3.3㎡당 3500만원 안팎에 거래되다가 현재 3000만원 초반대로 다소 주춤한 상태"라며 "잠실 5단지나 개포지구의 재건축 일정에 따라 영향을 받을 것"이라고 말했다. 그는 "새로 지은 래미안 전용 85㎡가 3.3㎡당 2500만원대이어서 투자에 적합할 것"이라고 덧붙였다. 박형래 율목공인 대표는 "정부 청사가 이전하면 해당 부지가 어떤 형태로든 개발될 것인 만큼 과천 아파트에 대한 수요는 증가할 수밖에 없다"고 내다봤다.


심은지 기자 summit@hankyung.com