회사원 최가산 씨는 서울에 아파트를 구입해 10년 넘게 거주 중이다. 자녀가 커감에 따라 넓은 집으로 이사하기 위해 사는 아파트를 올 7월께 6억원에 매각하려 한다. 그런데 아파트를 살 사람이 매매계약서상 금액을 실제거래가액인 1억원 높은 7억원으로 하자고 제안해왔다. 최씨 입장에선 1세대 1주택인데다 3년 보유 및 2년 거주 조건을 모두 채웠으므로 주택 거래에 대한 비과세혜택을 받기 때문에 손해볼 게 없다는 얘기였다. 과연 1세대 1주택 비과세혜택을 받는 데 세무상 문제는 없을까.

◆거래금액을 다르게 신고한 경우 비과세 혜택 제한

토지 건물 부동산에 관한 권리를 사고 파는 경우 거래 당사자가 매매계약서상 거래가액을 실제거래가액보다 높게 혹은 낮게 기재하는 경우가 있다. 흔히 높게 기재하는 것을 '업(Up) 계약서',낮게 기재하는 것을 '다운(Down) 계약서'라고 말한다. 양수자는 취득가액을 높여 향후 해당 주택을 넘길 때 양도소득세를 줄일 수 있기 때문에 양도자에게 업 계약서를 써달라고 하는 경우가 있다.

이러한 업 계약서나 다운 계약서 방식으로 양도소득세를 탈루하는 것을 막기 위해 올 7월1일 이후 매매계약서 허위기재에 따른 세금 혜택을 제한토록 세법이 개정됐다. 따라서 7월부터 매매계약을 맺는 경우 세무조사를 통해 허위 또는 이중 매매계약서로 확인되면 비과세 또는 감면혜택이 줄어든다.

◆감면받은 세액도 추징 가능

토지 건물 등을 팔고 양도소득세를 감면받았더라도 세무조사 등 과세관청에서 실제거래가액과 신고한 매매금액이 다르다고 확인될 경우 양도소득세 감면혜택이 줄어들거나 감면세액을 전액 추징당할 수 있다. 또 부동산 등에 대한 등기를 하지 않고 매각하는 경우 미등기자산에 해당돼 양도소득세 비과세 또는 감면 혜택을 받을 수 없다.

다만 미등기양도 제외주택에 해당하는 무허가주택 등은 비록 등기를 하지 않고 팔았다고 하더라도 양도소득세가 비과세된다. 미등기양도 제외주택이란 △장기할부조건으로 취득한 자산으로 계약조건에 의해 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 △법률 또는 법원의 결정에 의해 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 △1세대 1주택으로 건축법상 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산 △상속받았지만 등기하지 못하고 수용되는 주택 등을 의미한다.

결론적으로 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도해 양도소득세를 비과세받거나 또는 8년 이상 자경한 농지를 팔아 세액감면을 받는 경우 매매금액을 사실과 다르게 기재하면 양도소득세가 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다. 더욱이 양도소득세 비과세세액 또는 감면세액에 더해 신고 및 납부 불성실 가산세를 추가로 물게 될 가능성도 있다.

따라서 매매계약서 작성시 반드시 실제거래금액으로 기재해야 한다. 아울러 계약금 중도금과 잔금에 대한 입금증 또는 계좌이체확인서 등을 준비해 두는 것이 향후 양도소득세 불이익을 받지 않는 길이다.

이용연 이현회계법인 세무사