[5·1 건설 부동산 대책] 분당·과천 등 전세 끼고 집 사는 수요 늘 듯…주택거래 '숨통'
정부가 1일 발표한 '5 · 1 건설 부동산 대책'의 핵심은 13조원대의 자금으로 '프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부실'을 잠재우고,주택 거래와 공급을 활성화해 시장 침체를 막겠다는 것이다. 일부에선 '4 · 27 재 · 보선'을 통해 표출된 수도권 민심 이탈 현상이 규제 완화로 이어졌다는 해석도 내놓는다. 전문가들은 "정부가 제시할 수 있는 방안을 대부분 담아 시장에 긍정적인 신호를 줄 것"이라며 "다세대 · 다가구 등에 대책이 치중돼 아파트 중심의 국내 부동산시장에 얼마나 효과를 가져올지는 두고봐야 할 것"이라고 평가했다.

◆거주 요건 폐지…거래 숨통 트일 듯

가장 눈에 띄는 방안으로 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건 중 서울 등 7개 지역에 대한'2년 거주 요건' 폐지가 꼽힌다. 9억원 이하 1주택자는 물론 9억원 초과 1주택자라도 9억원 이하 과세액에 대해서는 3년 보유 요건만 갖추면 세금을 면제받는다.

거주 요건 폐지로 1주택 실수요자들이 매물을 내놓는 제약이 크게 해소돼 저가 매물을 통한 거래 활성화에 기여할 것으로 전문가들은 보고 있다. 이와 함께 새로 지은 아파트에 입주하는 집주인들도 바로 전 · 월세 매물을 내놓을 수 있어 전세시장 안정에 도움이 될 것이라는 전망이다.

전세를 끼고 집을 사는 수요자도 늘어날 수 있다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "전세난으로 아예 집을 사려는 대기 수요가 적지 않다"며 "거주 요건 폐지로 전세를 안고 집을 사려는 매수세가 형성되면서 주택시장 회복에 도움이 될 것"으로 내다봤다. 장성수 주택산업연구원 연구실장은 "다주택자 양도세 중과 유예조치를 정부가 어떤 식으로 결론내느냐에 따라 주택시장에 미치는 영향이 크게 달라질 것"이라고 전망했다.

◆층수 제한 폐지…중층 재건축 호재?

서울 개포 · 고덕지구 등 2종 일반주거지역의 층수 제한이 폐지되는 것도 눈여겨볼 대목이란 분석이다. 국토해양부에 따르면 전국의 일반주거지역 가운데 50~60%,서울의 경우 전체 면적의 20%가 2종 일반주거지역으로 파악됐다.

내달부터는 이들 2종 주거지역에서도 용적률(최대 250%) 범위 안에서 40~50층짜리 초고층 아파트와 저층 아파트를 함께 지을 수 있다. 다만 경관 관리를 위해 필요한 곳은 지방자치단체장이 층수를 제한할 수 있는 단서를 붙였다. 주거지역별 층고 제한은 2종이 평균 18층 이하,1종이 4층 이하이며 3종은 별도 제한이 없다.

일부 지역에서는 아파트 건립 층수 제한으로 허용되는 용적률을 제대로 쓰지 못하는 사례도 많았던 만큼 재개발 · 재건축 용적률을 10%포인트 안팎 높이는 효과도 기대된다. 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 "2종 주거지역 층수 제한은 대표적인 중복 규제로 건설사들의 불만이 많았다"며 "규제가 풀리면 중층 아파트 재건축이나 재개발을 통해 도심 주택 공급이 늘고 다양한 스카이라인과 단지 구성으로 수요를 늘리는 효과가 있을 것"이라고 평가했다.

◆간접투자 활성화로 미분양 해소

리츠 · 펀드 · 신탁사 등의 주택 수요를 늘릴 수 있도록 간접투자도 대폭 활성화한다. 미분양 주택을 매입하는 간접투자회사들에 주는 종합부동산세 비과세,법인세 추가 과세 배제 요건 등이 지방에 이어 수도권까지 확대된다. 세제 지원 기한도 당초 이달 말에서 내년 말까지 연장된다.

부동산 투자회사가 신규 주택을 분양받아 곧바로 임대사업을 할 수 있는 길도 열린다. 다만 △5년 이상 임대를 의무화하고 △지자체장이 공급 비율을 정하도록 했다. 위례신도시처럼 청약 수요가 많은 지역은 제외될 전망이다.

부동산 투자회사가 전용 149㎡ 이하 주택을 신축 또는 매입해 임대할 경우에도 5년간 임대소득의 절반을 소득공제받을 수 있도록 했다. 이원재 국토부 주택정책관은 "연기금,생보사,리츠 · 펀드 등이 참여하는 민간 임대시장을 키우고 건설사들의 미분양 리스크도 줄일 수 있다"고 설명했다. 김승배 피데스개발 사장은 "50~100가구를 분양받아 외국인 전용 임대로 활용하는 등 다양한 임대시장 상품이 개발될 것"이라며 "리츠 등 간접투자 방식이 현재 위기에 놓여 있는 PF사업을 대체할 수 있을 것"이라고 분석했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com