양도세 비과세 요건인 '2년 거주'조항이 폐지됨에 따라 서울 과천 분당 일산 평촌 산본 중동의 9억원 이하 아파트는 물론 9억원 초과 고가 주택도 양도세 감면 혜택을 보게 될 전망이다.

◆9억원 초과 아파트도 상당한 혜택

서울 은마아파트 112㎡를 2004년 7억3000만원(필요 경비 포함)에 구입한 뒤 거주하지 않고 전세를 내준 A씨의 경우를 보자.이 아파트의 현재 시세는 11억2500만원이다.

A씨가 지금 이 아파트를 처분하면 총 4955만원의 세금을 내야 한다. 양도차익(3억9500만원)을 기준으로 장기보유 특별공제(2억2120만원)를 적용받으면 양도세 부과 대상 소득액은 1억7380만원이 된다. 여기에 기본공제(250만원)를 빼서 세율을 적용하면 양도소득세로 4505만원,지방소득세(양도소득세의 10%)까지 포함하면 4955만원을 내야 한다.

2년 거주 요건이 폐지되면 양도세 부담은 413만원으로 줄어들게 된다. 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액(3억9500만원) 가운데 9억원 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세 대상 소득으로 잡히기 때문이다. 이 산식(3억9500만원?C9억원 초과이익 2억2500만원?D11억2500만원)을 적용한 양도차익은 7900만원으로 계산된다. 또 장기보유 특별공제(4424만원)와 기본공제(250만원)를 빼면 최종 과세 대상 양도소득은 3226만원으로 감소한다. 여기에 양도세율을 적용해 계산한 세액은 양도소득세 376만원,지방소득세를 포함하면 413만원이다.

◆9억원 이하 아파트는 세금 면제

분당의 105㎡ 아파트를 2005년 4억7000만원에 사서 2년 거주 요건을 못 채우고 지금 6억4000만원에 판다면 어떻게 될까. 양도차익 1억7000만원에서 장기보유 특별공제(8160만원)와 기본공제를 뺀 과세 대상 소득은 8590만원이다. 여기에 세율을 적용하면 양도소득세는 1540만원,지방세까지 포함한 총 세 부담은 1694만원이다.

하지만 2년 거주 요건이 폐지되면 이 돈을 한푼도 안 내도 된다. 거주할 주택은 전세나 월세로 얻고 매입할 주택은 투자수익률이 높을 것으로 예상되는 지역에서 고르는 것이 가능해진다.

주용석/이정호 기자 hohoboy@hankyung.com