중소기업에 다니다 2년 전 퇴직한 이다수 씨는 은행에 예치한 퇴직금의 이자율이 너무 낮아 수익률이 높은 부동산에 투자하고자 한다. 역세권에 5가구가 거주하는 다가구주택을 매입해 월세를 받을 생각이다. 현재 거주하고 있는 주택 외에 한 채의 다가구주택을 사들여 전세보증금만 받는 경우와 전세보증금과 월세를 함께 받는 경우 종합소득세 신고대상이 되는지 궁금하다.

◆2주택 이상 · 고가주택 임대는 신고대상

현행 소득세법에서는 본인 및 배우자의 주택 수를 합쳐 한 채의 주택만 소유하고 있는 상태에서 해당 주택을 임대하는 경우 전세보증금과 월세를 받는다고 하더라도 부가가치세 및 종합소득세를 물리지 않는다. 서민들의 주거생활 안전을 지원한다는 취지에서다.

하지만 예외적으로 종합소득세를 내야 하는 경우가 있다. 주택 양도일 현재 기준시가 9억원(2008년 귀속분까지는 6억원)을 초과하는 고가주택을 임대하거나 해외에 소재하는 주택을 임대하는 경우가 이에 해당된다. 두 채 이상의 주택을 소유한 사람이 주택을 임대하는 경우 주택임대에 따른 종합소득세 신고대상이 돼 다음해 5월 중 주민등록상 주소지 관할세무서에 종합소득세 신고납부를 해야 한다. 종합소득세 과세대상에 해당되는 주택임대라고 하더라도 부가가치세는 내지 않아도 된다.

여기서 '주택'이란 상시 주거용으로 사용하는 건물 및 그 부수토지를 말한다. '주택 수'는 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 계산한다. 다가구주택은 한 개의 주택으로 보지만 부동산등기부상 구분 등기된 경우는 각각을 한 개의 주택으로 본다. 주택 수 계산시 재개발 · 재건축조합원 입주권은 주택 수에 포함되진 않지만 사용검사필증 교부일 또는 사용승인일 이후부터는 주택으로 본다.

◆3주택 이상 · 전세보증금 3억 이상 과세

주택임대를 하는 경우 원칙적으로 월세 수입에 대해서만 종합소득세를 과세하며,전세보증금에 대해서는 과세하지 않는다. 국내에 소재하는 주택으로 본인 및 배우자의 주택 수를 합산해 한 채의 주택만 있고，해당 주택의 기준시가가 9억원 이하인 경우에는 전세보증금을 받거나 전세보증금과 월세를 함께 받더라도 부가가치세 및 종합소득세를 내지 않아도 된다.

하지만 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택을 임대하고 받는 월세나 해외 소재 주택을 임대하고 받는 월세， 2개 이상의 주택을 소유한 사람이 받는 월세 등은 주택임대에 따른 부동산소득으로 종합소득세 신고대상이 된다. 이 경우에도 전세보증금에 대해서는 종합소득세가 과세되지 않는다.

2010년 귀속분까지는 3주택 이상 보유자로 전세보증금으로 받은 금액이 3억원을 초과한 경우라도 전세보증금에 대해서는 소득세를 물리지 않았다. 하지만 2011년 귀속분부터는 3주택 이상 보유자가 받은 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하면 그 초과금액의 60% 상당액에 대해 종합소득세를 과세한다.

기획재정부령이 정하는 이자율(정기예금 이자율)을 곱해 산출한 금액에서 주택임대사업을 통해 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금 합계액을 뺀 금액을 종합소득세로 물린다.

따라서 주택임대를 하고 있다면 매년 12월31일 현재 기준시가로 9억원이 넘는 고가주택이 있는지 여부와 2주택 임대 여부，3주택 이상 보유자로 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는지 여부를 미리 확인해야 한다. 2주택 이상 보유자에 대해서는 관할세무서로부터 주택임대에 따른 종합소득세 신고안내문이 발송된다. 안내문을 받지 못한 경우라도 신고대상에 해당되는 경우에는 세무서를 방문해 신고하는 것이 좋다.

이용연 < 이현회계법인 세무사 >