경매고수 황지현 실장,“공동입찰이 새 트렌드”

비용부담 줄이고 위험회피도 가능해
부부도 절반씩 지분으로 입찰 나서기도

부동산 경매는 야누스의 얼굴로 비유되기도 한다. 잘 선택하면 싸다는 매력이 있지만 권리분석을 놓치면 눈물을 흘릴 수 있는 이중성 때문이다.

그런 성격을 가진 경매투자에 대해 “경매는 머리로 투자하는 것이 아니라 부지런히 현장을 다니고 많은 사람들의 조언을 구하는 것이 경매성공의 제1원칙”이라고 강조하는 경매고수가 있다.

지난 19년간 3천여건의 경매에 직간접적으로 나선 방철환 법률사무소의 황지현 경매실장이다. 그는 최근 「나는 경매로 연봉만큼 번다」(김영사)는 제목의 경매 투자사례 책을 내기도 했다. 초판 발행 보름 만에 2판 인쇄에 들어갈 만큼 베스트 셀러로 꼽히는 책이다.

그를 만나 최근 경매 트렌드와 고수의 투자방법을 들어봤다.


-전반적인 부동산 거래가 부진한 가운데 경매는 인기인 것 같다.
“금융위기를 거치면 경매법정에 매물이 늘어나는 게 일반적인 현상이다. 부동산을 담보로 금융회사에서 돈을 빌렸다가 자금흐름에 문제가 생기면 경매절차를 밟게 되는데 2008년말 미국발 금융위기 여파로 물건이 많아지면서 투자자들의 쇼핑대상도 늘어난 셈이다.

다만 경매에 나오는 물건치고 전반적으로 감정가격이 오른 것으로 판단된다. 때문에 현장을 방문해 주변 시세를 챙겨보고 입찰에 나서는 게 바람직하다”

-가격이 오른 상황에서 투자 방법에도 변화가 있는가.
“공동입찰이 유행처럼 번지고 있는 게 큰 변화다. 하나의 경매물건에 2인 이상이 함께 입찰에 참여하는 것이다. 가격 부담을 줄일 수 있고 위험회피도 가능하기 때문에 공동입찰이 늘어나는 요인으로 꼽을 수 있다.

공동입찰이 허가제에서 신고제로 바뀐 것도 하나의 변화다. 자금세탁 방지 목적 등으로 허가제였다가 요즘에는 법원에 비치된 ‘공동입찰신고서’와 ‘공동입찰자목록’을 작성하면 입찰에 참여할 수 있다“

-공동입찰의 장점은?
“예를 들어 경매물건은 매력적으로 보이지만 감정가가 수십억원이라면 대개는 오르지 못할 나무처럼 포기하기 십상이다. 하지만 평소 마음 통하는 지인과 함께라면 투자가 가능한 일이다. 심지어 공동입찰에 나서는 부부도 심심찮게 볼 수 있다.

다시 말해 비용부담을 줄일 수 있는 게 공동입찰의 장점으로 우선 꼽을 수 있다. 수익형 부동산을 입찰 받았다면 공동입찰에 나선 각자의 전문분야를 살려 수익을 극대화할 수도 있다”

-공동입찰 성공의 전제조건이라면...
“하나의 경매물건에 2인 이상이 함께 참여하기 때문에 상호신뢰가 우선돼야 한다. 서로 믿지 못하면 성공을 장담하기 어렵다.

입찰에 앞서 각자의 지분도 명확히 구분해야 한다. 공동입찰표에 각자의 지분을 표시하고 입찰목록에 지분을 확인하는 간인(間印)을 찍는 것도 이런 이유에서다”

-공동입찰에서 주의할 점은?
“지분 분할과 투자를 혼동하지 말아야 한다. 사모펀드처럼 돈만대고 공동입찰표에는 이름을 올리지 않는 것은 나중에 분쟁을 소지가 다분하다. 부부라도 공동입찰표에는 2분의 1이라고 정확히 지분을 기재해야 한다.

또 고위험 고수익 물건에 투자했다가는 서로의 책임소재를 두고 다투다보면 배가 산으로 갈수도 있다. 아무리 공동입찰이라 해도 10여명이 지분을 갖게 되면 성공을 내다보기 힘들다. 경락잔금대출도 누구 한 사람이 감당범위를 벗어나면 함께 한 사람에게 부담이 될 수 있다”

-공동입찰이 아니라도 경매는 세입자 명도에 신경을 쓰일 수 밖에 없는 투자방법인데...
“세입자 본인의 실수이든 아니든 전세금을 떼일 처지에 놓인 세입자를 만난다는 것은 참으로 불행한 일이다. 명도 과정에서 얼굴을 붉히는 등 불필요하고 스트레스 받는 일이 뒤따르기 때문이다.

반면 낙찰 후 세입자를 내보내기 위해 싸우거나 집행관을 끌고 들어가 짐을 빼지 않아도 되는 경매방법이 있다. 여성들이 좋아하는 경매방법이라 해서 여성용 경매라고도 불린다”

-여성용 경매가 구체적으로 무엇인가.
“세입자가 전세금을 법원에서 전액 배당 받는 물건에만 입찰하는 것이다. 임차인의 전입신고일과 확정일자가 최초근저당권보다 앞서 있고 법원의 배당요구종기일 내로 배당요구를 했다면 법원은 임차금 전액을 배당해주기 때문이다.

낙찰자가 법원에 잔금은 치르면 법원이 세입자에 배당을 하는 절차다. 때문에 낙찰자는 잔금을 치르면 소유권을 갖고 기존 세입자와 전세 재계약도 맺을 수 있다”

-공동입찰, 여성용 경매 등의 사례가 「나는 경매로 연봉만큼 번다」책에 소개돼 있나.
“물론이다. 이번에 쓴 책은 사례 위주로 구성됐다. 나도 읽어봤지만 딱딱한 법률용어를 나열한 경매관련 책은 하품만 나온다. 경매 전문가라는 나도 하품이 나오면 일반 독자들은 어떻겠는가.

사례취합을 위해 경매 투자자들을 인터뷰하기란 쉽지 않았다. 완곡히 거절당하기 일쑤였지만 나는 포기하지 않고 많은 사람들을 만났다. 그들의 얘기를 들으면서 전문가인 나조차 새로운 지혜를 얻게 됐다”

-새로운 지혜란.
“경매는 돈이 중요하다. 그러나 돈보다 더 중요한 것은 사람들의 살아가는 삶이다. 가슴 없이는, 사람에 대한 이해가 없이는 경매의 고수가 될 수 없다는 지혜를 깨닫게 된 것이다”

한경닷컴 김호영 기자 enter@hankyung.com

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