"1년만 더 보유하면 양도소득세를 내지 않는데 누가 팔려고 하겠어요. "

15일 판교신도시 상가 내 사무실에서 만난 문옥인 판교대호공인 대표는 중소형 아파트 전매제한이 본격적으로 풀리고 있는데도 매물이 나오지 않는 이유를 이렇게 설명했다. 재계약 시기인 입주 2년차를 맞아 전세 물건은 크게 늘었다. 문 대표는 "입주 때 물량 부담으로 약세였던 전셋값이 주변 수준을 회복하면서 1억5000만~2억원가량 올랐지만 공급이 늘어 전세 시장은 안정세"라고 전했다.

◆전매제한 풀려도 매물 적어

중소형 전매제한이 본격적으로 풀리고 있는 판교 아파트의 거래 활성화와 가격 변화에 관심이 쏠리고 있다.

중개업계에 따르면 올해 전매제한이 풀린 판교 중소형 단지는 5곳 3403가구로 집계됐다. 올해 말까지 10곳에서 4133가구의 전매가 허용된다. 중대형은 입주와 동시에 3년이 지난 것으로 간주돼 전매가 자유롭다. 중소형은 '계약 후 5년' 또는 '입주 후 2년' 중 빠른 시점을 기준으로 전매제한이 풀려 올해 대부분 전매제한이 사라진다.

전매제한 해제에도 매물은 많지 않다. 문 대표는 "전용면적 85㎡ 분양가는 3억8000여만원，산운 · 원마을 시세는 7억5000만~8억원 초반"이라며 "지금 팔면 4억원에 이르는 차익의 절반을 세금으로 물어야 해 매물이 적다"고 설명했다. 봇들마을 중소형 시세는 9억원에 육박해 물량이 귀하다. 인근 K공인 관계자는 "집주인들이 양도세를 매매가에 얹어 팔려고 해 거래가 더욱 안 된다"고 전했다.

양도세 비과세 요건(3년 보유)을 충족하는 내년부터는 매물이 크게 늘어날 전망이다. 함영진 부동산써브 연구실장은 "실수요자들이 선호하는 중소형 위주로 거래가 활발하겠지만 공급 우위 시장이 될 가능성이 높아 가격은 약보합세를 보일 것"이라고 말했다.

◆주변시세 회복한 전셋값

전셋값은 입주 때보다 1억5000만~2억원 올랐다. 봇들마을의 정진욱 석사공인 대표는 "올초 1 · 2단지 85㎡가 3억4000만원까지 올랐다가 2월부터 재계약 매물이 늘어 3억원을 밑돌았다"며 "최근에는 3억~3억3000만원에 시세가 형성되고 있다"고 말했다. 2년 전 입주 당시엔 대규모 물량이 쏟아져 1억5000만원대에 계약됐다.

정 대표는 "4 · 7단지가 내달 입주 2년차여서 4단지에만 전세 매물이 50개를 웃돈다"며 "재계약 조건으로 집주인들이 2억5000만~2억8000만원 선에 맞춰주고 있다"고 전했다. 중소형만 들어선 1~4단지에선 세입자 10명 중 6명은 재계약을 못하고 다른 곳으로 이주하고 있다고 덧붙였다.

지난달 입주 2년을 맞은 원마을 10단지는 전용 125㎡의 전셋값이 4억5000만원까지 올랐다 지금은 3억9000만~4억원 수준으로 약보합세다.

인근 판교원공인 관계자는 "입주 때 전셋값이 2억원대 초중반이었으니 많게는 2억원 가까이 올랐다"며 "나올 전세 물건은 어느 정도 소화된 데다 판교역 9월 개통 등 호재도 있어 전셋값이 강세를 보일 가능성이 크다"고 내다봤다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com