코레일과 용산역세권 사업 시행자인 드림허브㈜가 13일 발표한 '용산국제업무지구 개발사업 정상화 방안'은 코레일의 3년간 땅값 지급 유예와 출자사들의 유상증자로 요약된다.

단군 이래 최대 규모인 30조원대 사업을 프로젝트 파이낸싱(PF) 없이 자체 유동성으로 추진하고 토지 보상 작업 등에 서울시(SH공사)가 적극 개입한다는 점도 특징이다. 김흥성 코레일 대변인은 "정상화 방안에 30개 출자사가 만장일치로 합의했다"며 "앞으로는 용산이 상전벽해할 일만 남았다"고 말했다.

◆코레일 "땅값 3년 뒤에 내라"

정상화 방안의 하이라이트는 코레일이 땅값 납부를 3년간 유예해줬다는 점이다. 용산역세권 개발사업 시행사인 드림허브가 땅주인인 코레일에 지급해야 할 땅값 8조원 가운데 66%인 5조3267억원 중 내년부터 2014년까지 내야 할 2조2551억원의 납부 시기가 2015년 이후로 늦춰졌다. 2013년 6월부터 분양이 시작되는 일정을 감안하면 업무 · 주거용 건물 분양대금으로 땅값을 갚아도 된다는 얘기다.

드림허브는 금융권 대출 등 땅값 부담이 크게 줄어 금융 비용 6100억원가량을 절감할 수 있을 것으로 추산된다. 분양에 앞서 건물 공사비，서부이촌동 토지 보상비 등의 사업자금은 코레일이 선매입하기로 한 랜드마크빌딩 계약금(20%，8326억원)과 매출채권 유동화 등을 통해 들어오는 1조6640억원으로 조달한다.

원형민 코레일 용산역세권개발추진처 부장은 "건설사들은 지급보증 부담도 지지 않으면서, 공사비를 떼일 염려 없이 시공을 맡을 수 있다"고 설명했다.

◆분납 이자도 감면

코레일은 8조원에 이르는 땅값을 4회 분할 납부 방식으로 받으면서 분납 시 발생하는 이자도 받지 않기로 했다. '토양환경보전법'을 근거로 토양오염정화 공사 기간(2011년 12월~2013년 5월) 발생분 4800억원이 대상이다.

토지 일괄 매각이 아닌 4회 분할 매각(납부)에 따라 발생하는 이자 소득을 기회비용으로 환산해 매기는 이자(현재가치 감소보상금)에 대해서도 '공기업계약사무규칙'을 적용,4차 계약 매매 대금(3조2000억원)에 대해선 부과하지 않기로 했다. 드림허브는 분납 이자 조건 변경으로 1조3600억원의 비용 절감 효과를 얻는다. 땅값 정산 유예에 따른 금융 이자(6100억원)까지 포함하면 2조원가량 비용이 줄어드는 셈이다.

드림허브 관계자는 "사업비가 줄어들어 업무 · 주거용 건물의 분양가도 낮아질 것"이라며 "동부이촌동 등 주변 아파트보다 평당 500만~600만원 정도 낮게 분양할 수 있을 것"으로 내다봤다.

◆주민 보상 등 사업 본궤도 오를 듯

드림허브에 돈을 댄 30개 출자사들은 4000억원의 유상증자를 실시해 유동성을 보강하기로 했다. 이에 따라 드림허브 자본금은 1조4000억원으로 늘어난다. 서울시도 용산국제업무지구 개발 사업에 본격적으로 참여한다.

서울시 산하 SH공사에 토지 보상 업무를 맡겼다. 오는 9월에는 서울시 용산구청 드림허브가 공동으로 서부이촌동 주민설명회를 갖고 보상 일정을 포함한 종합 이주 대책안을 발표한다. 서울시 관계자는 "그동안 사업 일정에 차질을 빚은 점을 감안해 패스트 트랙(fast track) 방식으로 인허가 절차를 진행하겠다"고 설명했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com