"아파트 시대 끝났다…매달 월세 받는 수익형 상가에 눈돌려라"

고준석 신한銀 지점장의 '자산관리 멘토스쿨' 가보니

"아파트에만 올인하던 시대는 끝났습니다. 현역 은퇴 이후를 대비해 상가 같은 수익형 부동산에 눈을 돌릴 때입니다. "

지난 11일 서울 역삼동 신한아트홀에서 열린 '자산관리 멘토스쿨' 공개 강의에서 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 부동산 재테크의 시프트를 강조했다.

그는 수익성 상가를 고르는 노하우를 설명하면서 "아파트를 2~3채 갖고 있다고 자랑하던 시대는 지났다"며 "매달 월세를 받을 수 있는 수익형 상가에 투자하는 자산 재편성이 필요한 때"라고 조언했다.

'자산관리 멘토스쿨'은 부동산 및 금융 자산관리 상담을 원하는 80명의 멘티에게 고 지점장이 멘토로 나서는 프로그램이다. 지난달부터 매달 한 차례씩 10월까지 진행한다. 10여명의 멘티와 얼굴을 마주하는 일문일답 형식의 커피 숍미팅도 열린다. 고 지점장의 상가투자 요령을 정리한다.

◆아파트 상가 · 근린 상가 '유망'

일반적으로 역세권 및 유동인구가 풍부한 상가가 유망 투자처로 알려져 있다. 고 지점장의 생각은 조금 다르다. 그는 "역세권이냐，유동인구가 많으냐 여부를 살피기보다는 배후상권이 확실히 뒷받침되는 상가인지,유동인구가 흩어지지 않고 모이는지를 먼저 살펴야 한다"며 "그런 측면에서 아파트 상가와 근린상가가 유망하다"고 추천했다.

대규모 세대를 배후에 두고 있으면서 입주민들의 출입 동선이 흩어지지 않는 아파트 상가로는 반포자이와 래미안 퍼스티지를 꼽았다.

근린 상가는 소비층이 두터운 편인 대학가 주변을 추천했다. 경희대 광운대 고려대 주변 및 대학이 몰려 있는 신촌상권을 눈여겨 볼 만 하다고 조언했다.

고 지점장은 "경희대와 고려대의 경우 캠퍼스 내에 병원이 있어 방학 기간 동안에도 상권이 죽지 않는다는 장점이 있다"고 설명했다. 또 "신촌상권의 근린상가 시세는 비싼 편이지만 아직도 저평가된 물건을 고른다면 수익을 기대해 볼 수 있다"고 말했다.

여유 자금이 10억원 이상이면 근린상가를，10억원 미만이면 아파트 상가에 투자하라는 게 고 지점장의 조언이다. 투자 자금이 3억~4억원이라면 경매로 나오는 상가에 관심을 가져볼 만하다고 덧붙였다.

◆상가 투자는 전문가 상담 필수

상가에 투자하기 위해서는 정확한 상권 분석이 우선이다. 분석을 통해 우수한 입지로 판단되면 상가 내에 어떤 업종을 입점시킬지를 결정해야 한다. 아무리 입지가 좋아도 그 지역의 소비층과 괴리되는 업종을 들이면 수익률을 높이기 어렵기 때문이다.

고 지점장은 "일반인들이 직접 상권을 분석하고 그 지역에 가장 걸맞은 입점 업종을 선택하는 것은 굉장히 어려운 일"이라며 "전문가의 상담과 조언이 필수적인 상품이 바로 상가"라고 강조했다.

일반인보다는 전문가들이 좋은 상권에서 나온 매물을 더 빨리，더 많이 접할 수 있다는 점도 전문가를 통한 투자가 유리한 이유라는 설명이다.

그는 "상가 매입뿐만 아니라 매도에도 노하우가 필요하다"며 "무조건 팔지 않고 기다린다고 성공적인 투자도 아니고 현재 수익률이 좋지 않다고 당장 매도하는 것 역시 성공적인 투자가 아니므로 전문가를 통해 명확한 해답을 찾을 필요가 있다"고 지적했다.

중간 상권 분석을 통해 상권이 형편없다고 판단되면 과감히 정리해야 하고 반대로 상권이 우수하다고 판단되면 당장 팔기보다는 상가를 살릴 만한 업종을 들여 건물 전체의 값어치를 높인 다음 매각에 나서야 한다고 조언했다.

◆투자자가 피해야 할 상가 5곳

고 지점장은 상가 투자 때 반드시 피해야 하는 곳으로 다섯 가지를 꼽았다. △간판이 자주 바뀌는 상가 △권리금이 터무니없이 비싼 상가 △임대료가 주변 대비 현저히 비싼 상가 △인근에 대형 쇼핑센터가 있어 상권을 죽이는 상가 △유명인사가 홍보하는 상가 등이다.

간판이 자주 바뀌는 곳은 장사가 잘 안 된다는 방증인 까닭에 피해야 한다. 권리금이 터무니없이 비싼 상가는 권리금에 거품이 끼어 있는 곳으로 볼 수 있다. 임대료가 주변에 비해 현저하게 비싼 상가는 매도 목적으로 일부러 가짜 임차인을 들였을 가능성이 큰 곳으로,높은 임대료에 현혹돼 투자하면 낭패를 볼 수 있다고 지적했다.

유명인사가 홍보하는 상가의 경우 입지가 좋지 않거나 상권이 좋지 않은 약점을 감추기 위해 유명인사를 활용하는 사례가 상당수 있다.

이날 강연에는 오건영 신한은행 WM사업부 과장이 '글로벌 투자환경과 대응전략'이라는 주제로 하반기 주식 및 펀드 시장에 대한 전망을 내놨다. 그는 글로벌 시장 흐름의 변화에 따라 하반기에는 성장주에 30%，가치주에 60%，기타 10% 등으로 비중을 둔 펀드가 유리할 것이라고 내다봤다.

이유선 한경닷컴 기자 yury@hankyung.com

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