"부동산 투자의 첫 걸음은 현장입니다. 상가는 시장 분위기에 따라 시세가 변동하는 아파트와는 다릅니다. 위치 수요동선 등 개별적 특성에 의해 수익률이 좌우되는 상가에 투자하려면 현장 확인은 더욱 더 중요합니다. 현장을 찾아 좋고 나쁜 투자 사례를 직접 확인해 볼까요. "

'자산관리 멘토 스쿨'을 운영 중인 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 지난 20일 서울시내 상가 투어를 위해 전세버스에 오른 40여명의 주부들 앞에서 현장 방문 취지를 설명했다.

고 지점장은 지난달부터 부동산 및 금융 자산관리 상담을 원하는 이들을 상대로 멘토 스쿨을 운영 중이다. 이날은 고 지점장과 멘티들이 처음으로 현장 사례 탐방에 나선 날이다.

서울 잠실 갤러리아팰리스 앞에서 출발한 '자산관리 멘토스쿨'의 전세버스를 타고 서울시내 다양한 종류의 상가건물 10개를 둘러본 현장 사례를 정리한다.

◆근린상가, 대학가 · 오피스 밀집지역 유망

전세버스는 제일 먼저 논현동의 한 상가 앞에 도착했다. 대지면적 401㎡에 지어진 6층짜리 건물이다. 1층은 의류 아울렛이고 그 위로는 외관상으론 업종이 무엇인지 불분명했다. 건물 매도호가는 115억원이었다. 그러나 월 임대료는 1535만원으로,임대수익률이 1.6%에 불과했다. 주변의 다세대 주택이 배후 수요의 대부분이어서 상권이 뒷받침되지 않는 게 결정적인 이유로 꼽혔다.

고 지점장은 "배후 수요가 뒷받침되는 곳에 투자해야 한다는 점을 간과한 결과"라며 "역세권인지,유동인구가 많은지를 따지기보다는 배후상권이 확실히 뒷받침되는지，유동인구가 흩어지지 않고 모이는지를 먼저 살펴야 한다"고 설명했다.

그는 "그런 측면에서 근린상가와 아파트상가，복합테마상가가 유망하다"고 추천했다.

근린상가는 △소비자층이 두터운 대학가 △오피스 밀집지역이 유망하다고 설명했다. 아파트상가는 2000가구를 넘는 중소형 평형 위주 아파트를 추천했다. 복합테마상가의 경우 코엑스처럼 청소년이나 20~30대가 몰리는 곳을 유망 상품으로 꼽았다.

◆입지 좋아도 비싸면 피해야

버스는 마포구로 이동해 지하철 2호선 홍대입구역과 가까운 한 건물 앞에 멈췄다. 대지면적 191㎡에 들어선 5층짜리 건물이다. 1층에 안경점을 들였고 위로 음식점,피부관리숍 등이 보였다. 상가 바로 앞은 차량이 지나는 아스팔트길이었다. 인도용 보도블록은 뚝 끊겨 있었다. 그래서인지 유동인구가 드물었다. 매도 호가 52억원에 월 임대료는 1700만원이며 임대수익률은 4% 선으로 조사됐다.

고 지점장은 "주변 건물 시세보다 3.3㎡당 3000만원 비싸면서도 상대적으로 임대수익률이 낮은 경우"라며 "홍대 상권이라는 이름만 믿고 유동인구의 동선이 모이지 않는 개별 입지를 간과했다"고 설명했다.

그는 "연중무휴로 청소년과 20~30대，외국인이 몰리는 홍대 상권에도 옥석이 있다"면서 "홍대입구역 주변에서도 동교동삼거리로 이어지는 4번 출구와 홍대로 올라가는 5번 출구의 매매가격과 임대수익률 차이가 확연하다"고 덧붙였다.

◆임차인 재구성으로 수익률 '쑥'

버스는 신촌으로 이동했다. 고 지점장은 "연세대 이화여대 서강대 등 대학이 몰려 있는 신촌상권의 근린상가는 비싼 편이지만 저평가된 물건을 골라 임차인을 재구성하면 수익을 기대해 볼 수 있다"고 말했다.

신촌역 광장 부근의 대지면적 130㎡에 2층짜리 건물을 예로 들었다. 1층은 이동통신업체와 분식집，2층은 도장집과 부동산중개업소가 세 든 건물이다. 상가 바로 앞에는 등기서류에서는 확인할 수 없었던 버스표지판과 횡단보도가 눈에 띄었다. 유동인구가 많다는 의미다.

매도 호가는 32억원이며,보증금 2억6000만원에 월 임대료 735만원이었다. 임대수익률은 3%에 그친다는 계산이다. 고 지점장은 "입지는 좋지만 이곳 수요층과 맞지 않는 업종을 들여 임대수익률이 저조한 경우"라며 "이런 건물을 사서 1~2층을 모두 커피전문점에 내주는 등 임차인을 재구성하면 충분히 수익률을 높일 수 있다"고 분석했다.

다만 임차인을 재구성하기에 앞서 상가건물임대차보호법을 숙지하라고 조언했다. 임차인이 계약 연장 또는 갱신을 요구하면 재구성이 어려워질 수 있어서다. 관련법에서는 임차인이 3회 차임을 내지 않을 경우 일수로 따져서 90일이 경과하면 임대차 계약을 해지할 수 있다. 임의대로 업종을 바꾸거나 재임대를 주는 경우도 포함된다. 임차인이 건물에 손상을 입혔거나 사행성 게임장으로 사용하는 경우도 계약 해지가 가능하다.

또 환산보증금(보증금＋월세×100)이 3억원을 넘을 경우 계약을 해지하고 업종 재구성을 검토할 수 있다.

◆이런 상가는 피하라

고 지점장은 현장답사를 마친 후 피해야 할 상가를 설명했다. 계절에 따라 수요층이 한정된 상가,배후수요가 적은 재래상가,지하에서 환승이 이뤄지는데도 환승역을 강조하는 주변 지상상가，건물 바로 앞의 인도 폭이 좁은 상가가 대표적이다. 이런 상가는 발품을 들여 현장만 확인해도 투자 실수를 줄일 수 있다고 고 지점장은 강조했다.

현장답사에 참여한 전은진 씨(40)는 "노후를 위해 근린상가를 매입해 고정적인 임대수익을 얻을 요량으로 부동산 공부를 하고 있다"면서 "한 번 나와서 보는 것이 여러 번 듣는 것보다 이해가 빨랐다"고 소감을 밝혔다.

김민주 한경닷컴 기자 minju16@hankyung.com