최근 퇴직한 이준비 씨는 노후생활을 위해 자금계획을 세우고 있다. 퇴직금으로 수익성이 은행 금리보다 높은 임대용 오피스텔을 2억5000만원에 분양받으려고 한다. 임대용 오피스텔을 사서 보유하는 경우 발생하는 세금의 종류가 궁금하다.

◆구입시 취득세,부가가치세 납부

개인이 임대에 사용할 목적으로 오피스텔을 분양받는 경우 지방세인 취득세와 국세인 인지세 · 부가가치세 등을 신고납부해야 한다.

지방세인 취득세는 오피스텔을 취득한 날로부터 60일 이내에 해당 오피스텔 관할 시 · 군 · 구청에 신고납부해야 한다. 부담하는 취득세(지방교육세 등 포함)는 분양가액의 4.6%다. 오피스텔을 분양받는다는 것은 건물 및 그 부수 토지를 동시에 분양받는 것을 의미한다. 분양받는 토지는 부가가치세를 면세받기 때문에 부가가치세를 물지 않아도 된다. 건물은 부가가치세 10%를 부담해야 한다.

오피스텔을 분양받는 경우 계약금을 지급한 날로부터 20일 이내에 오피스텔 소재지 관할세무서에 부가가치세 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록을 한 경우 오피스텔 건물에 대한 부가가치세 10%를 매입세액으로 공제받거나 환급받을 수 있다. 관할세무서에 부동산임대업 부가가치세 일반과세자로 사업자등록을 하지 않는 경우에는 오피스텔 건물분 부가가치세를 환급받을 수 없다.

세금은 아니지만，국민주택채권도 의무적으로 매입해야 한다. 통상 국민주택채권은 매입하자마자 할인하므로 부담은 크지 않다.

오피스텔 분양가액 2억5000만원 중 토지가액은 1억원이며 오피스텔 건물 가액이 1억5000만원이라고 가정하자.지방세인 취득세는 약 1150만원(분양가액 2억5000만원?C4.6%)을 내야 한다. 오피스텔 건물분 부가가치세는 1500만원(건물가액 1억5000만원?C10%)을 부담해야 한다.

◆보유시 재산세 부가가치세 종합소득세 등 내야

오피스텔을 분양받아 보유하면서 임대를 하는 경우 오피스텔 건물분 재산세는 7월，토지분 재산세는 9월에 납부해야 한다.

오피스텔 임대보증금만 받거나 월세만 받는 경우，또는 임대보증금 및 월세를 함께 받는 경우 1기분 부가가치세 예정신고는 매년 4월1~25일，1기분 부가가치세 확정신고는 매년 7월1~25일까지 해야 한다. 또 2기분 부가가치세 예정신고는 매년 10월1~25일까지 해야 한다. 2기분 부가가치세 확정신고는 다음해 1월1~25일 세무서를 직접 방문하거나 우편신고 또는 전자신고를 해야 한다.

개인사업자는 예외없이 부가가치세 확정신고를 반드시 해야 한다. 예정신고기간 중 신규로 임대사업을 할 경우 예정신고를 최초 한 번은 해야 한다. 이후에는 관할세무서에서 부가가치세 예정분 납세고지서를 발부하기 때문에 예정신고를 하지 않아도 된다.

다만 개인사업자라고 하더라도 관할세무서에서 부가가치세 예정고지서를 발부하지 않거나 직전 과세기간에 실적이 없는 경우 등 세법에서 정하는 사유가 있다면 부가가치세 예정신고를 별도로 해야 한다. 이와 별개로 법인사업자는 예정신고 및 확정신고를 반드시 해야 한다.

임대사업을 영위하면서 전세보증금 및 월세 등을 받는 경우에는 다음해 5월 중 개인의 주민등록상 주소지 관할세무서에 종합소득세 확정신고를 해야 한다. 이 경우 임대소득 외에 이자 배당 연금 등 다른 소득이 있는 경우 합산해 종합소득세 신고납부를 해야 한다.

이처럼 부동산임대 사업 목적으로 오피스텔 등을 구입한 경우 발생하는 세금을 고려해 자금 운영에 곤란을 겪지 않도록 해야 한다. 취득 및 보유에 따른 국세 및 지방세 신고납부기한을 놓치지 않도록 주의하는 것은 물론이다.

신고기한을 넘긴 경우 최대한 빨리 기한후신고를 하는 것이 가산세 부담을 줄이는 길이다.

이현회계법인 이용연 세무사