중소 건설사들의 독무대였던 도시형 생활주택 공급에 한라건설 쌍용건설 GS건설 등 대형 건설사들도 뛰어 들어 이달부터 본격적인 분양에 나선다.

7월1일부터 도시형 생활주택 건축 기준이 '150가구 미만'에서 '300가구 미만'으로 확대돼 수익구조에 다소 숨통이 트인 게 대형 건설사의 참여 배경이라는 분석이다. 수요자 입장에서 보면 대형 건설사의 참여로 상품 신뢰도가 높아지고 평면개발이 다양해져 선택의 폭이 넓어질 것으로 보인다.

임대 목적의 수익형 부동산으로 꼽히는 도시형 생활주택은 오피스텔과 실내 면적 및 구성，분양가 등에서 유사하기 때문에 수익률 비교 대상으로 떠오를 전망이다. 임대사업자 여부 및 과세 적용 기준에 따라 도시형 생활주택과 오피스텔의 수익률이 달라질 것으로 예상된다.



◆한라 · 쌍용 · GS건설 줄줄이 분양

한라건설은 8월 중 서울 서초동 양재역에서 3분 거리에 지을 도시형 생활주택 149가구와 소형 오피스텔 44실을 분양할 계획이다. '한라비발디 스튜디오(STUDIO)'라는 별도 브랜드로 선보인다. 한라건설 관계자는 "싱글족 미혼모 재택근무자 기러기아빠 애견인 등을 위한 맞춤형 평면도 개발할 계획"이라고 밝혔다.

쌍용건설은 비슷한 시기에 서울 대림동에서 도시형 생활주택 291가구를 분양한다. 지금까지 도시형 생활주택 단일 분양으로는 최대 규모다.

GS건설은 하반기 중 서울 대현동 이화여대 근처에 도시형 생활주택 92가구와 오피스텔 166실을 분양할 예정이다. 지난해 11월 저작권을 등록한 소형주택 평면을 선보일 계획이다.

SK그룹 계열의 SK D&D는 용산에 이어 강동구에서 하반기 분양을 계획 중이며 포스코그룹 계열의 포스코 A&C는 영등포에서 도시형 생활주택을 분양 중이다.

도시형 생활주택과 오피스텔을 한 건물에 구성하는 것은 상업지역에 짓는 주거용 건물의 10~30%를 상업시설로 채워야 하는 규정 때문이다. 오피스텔은 업무시설로 분류돼 상가 대신 들이는 것이다. 주차장 조성 기준은 오피스텔의 경우 통상 1.5실당 1대꼴이지만 도시형 생활주택은 120㎡당 1대로 6가구당 1대 수준이다.

◆대형 건설사 참여 왜?

1~2인 가구가 크게 늘어나면서 소형주택 수요도 증가될 것으로 예상되는 데다 도시형 생활주택의 건축 기준이 완화된 게 대형 건설사들의 참여 배경으로 꼽힌다.

지난해 인구주택 총조사 결과 2인 가구 수는 전체 1734만 가구 중 420만 가구로 24.2%에 달한다. 1인 가구는 23.9%，3인 가구 21.3%，4인 가구 22.5%，5인 이상이 8.1%로 나타났다. 1~2인 가구를 합한 비중이 전체 가구의 절반에 육박하는 셈이다.

통계청은 저출산 여파로 자녀 없는 부부가 늘었고 고령화 영향으로 자녀를 출가시킨 뒤 부부만 사는 가구가 증가했기 때문으로 분석했다.

도시형 생활주택 건축 기준은 7월부터 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대됐다. 원룸형 도시형 생활주택은 30㎡ 이상이면 공간을 나눌 수 있도록 해 별도의 침실을 포함한 투룸 형태 공급도 가능해졌다.

◆확연히 다른 과세 기준

도시형 생활주택이나 오피스텔은 모두 1~2인 가구를 겨냥한 수익형 상품이다. 내부 평면이나 생활가구，가전제품이 빌트인 형태로 제공되는 풀퍼니시드 시스템 등이 거의 비슷해 월세 수준에도 차이가 거의 없다.

하지만 적용되는 법이 달라 과세 기준에는 차이가 난다. 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받아 1주택을 보유한 사람이 도시형 생활주택을 구입하면 2주택자로 분류된다. 다만 전용 20㎡ 이하 1가구를 구입할 때는 여전히 1주택자로 간주된다.

주택 임대 사업자로 등록할 경우 전용 60㎡ 이하면 취득세가 면제된다. 재산세는 2가구 이상 임대 목적으로 사용하는 경우 전용 40㎡ 이하는 면제，40~60㎡는 50%,60~85㎡는 25%를 감면받는다.

종합부동산세의 경우 공시가격 6억원 이하，전용면적 149㎡ 이하 주택 2가구 이상을 5년간 임대하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 양도소득세는 주택 수와 보유 기간에 따라 세율이 적용된다. 1가구 1주택자가 3년을 보유할 경우 양도세는 면제된다.

반면 건축법을 적용받아 업무시설로 분류되는 오피스텔은 취득가액의 4.6%를 취득세로 내야 한다. 오피스텔에서 임대소득이 발생하면 근로소득과 합산해 다음해 5월 종합소득세 신고를 해야 한다. 고가 주택이 아닌 1주택자라면 주택임대소득은 비과세된다.

양도세는 등기상 용도에 관계없이 주거 여부에 따라 달라진다. 임대목적의 투자였다면 양도세 부담은 크지 않다. 다만 오피스텔을 주택으로 사용한 경우 다른 주택을 팔 때 양도세에 영향을 미칠 수 있다. 2주택자로 간주돼 비과세 대상에서 제외된다. 오피스텔 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 팔았다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "도시형 생활주택이나 오피스텔의 수익률은 세제 혜택 여부에 좌우된다"며 "대출을 끼고 투자할 경우엔 은행 대출 금리이상의 임대 수익률이 예상되는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다"고 조언했다.

김민주 한경닷컴 기자 minju16@hankyung.com